c'est quoi une scpi

La loi Pinel et de Denormandie sont deux dispositions qui permettent aux contribuables de se voir accorder une réduction d’impôt en cas d’investissements immobiliers locatifs.

Ces deux lois ont pour but d’améliorer la qualité du parc immobilier ainsi que de favoriser l’accessibilité à un logement. La loi Pinel concerne généralement l’investissement dans un logement neuf tandis que la loi Denormandie concerne l’investissement dans un logement à rénover/ à transformer en habitation (ancien local commercial).

Toutefois des conditions sont nécessaires. Ces conditions sont d’ailleurs assez contraignantes ce qui nous amènent à nous poser la question est ce que la loi Pinel et Denormandie sont vraiment intéressantes ?

Conditions commune : loi Pinel et Denormandie

  • L’investisseur s’engage à louer le bien sur une période minimum de 6,9 ou 12 ans.
  • Le bien doit être loué nu par un contribuable imposé à l’IR (Ce n’est pas possible avec une SCI à l’IS). Cette disposition s’explique notamment par les avantages fiscaux qu’auraient pu procurer le choix d’un autre régime.
  • Le montant du loyer est plafonné en fonction de la zone où est situé le bien.
  • Le locataire ne doit pas dépasser un certain seuil de ressources.
  • Le bien doit être loué à titre de résidence principale dans les 1 an suivants la rénovation ou l’achat.
  • Cette disposition ouvrant droit à une réduction d’impôt s’applique dans la limite de 2 logements par an et d’un plafond de 300 000 €.
  • Le logement rénové ou acquis doit respecter des normes énergétiques.

Conditions exclusives : loi Pinel

  • La disposition est applicable jusqu’au 31 décembre 2021.
  • Le bien acheté doit être situé en zone A, A BIS ou B1.

Conditions exclusives : loi Denormandie

  • le bien acheté doit être situé dans une zone définit par l’article IV novovicies du CGI où le besoin de réhabilitation du centre ville est particulièrement marqué. Vous pouvez retrouver la liste des villes éligibles ici.
  • Les travaux de rénovation doivent être terminés au plus tard le 31 décembre de la deuxième année suivant l’acquisition.
  • Les travaux de rénovation engagés doivent représenter au moins 25% du prix de l’achat du bien additionnés des travaux.
  • Améliorer la performance énergétique du logement d’au moins 30% ou réaliser deux travaux dans cette liste « changement de chaudière, l’isolation des combles, l’isolation des murs, le changement de production d’eau chaude, l’isolation des fenêtres. ».

Loi Pinel, Denormandie : un même avantage

L’avantage principal de la loi Pinel et Denormandie provient de la réduction d’impôt accordé en contrepartie de l’investissement locatif. Cette réduction d’impôt dépend du nombre d’années auxquels vous vous engagez à louer le bien 6,9 ou 12 ans (vous pouvez vous engager 6 ans puis renouveler par la suite cet engagement).

Années de locationRéduction d’impôt annuelle*Réduction totale
62%12%
92%18
122%/ an puis 1% les 3 dernières années21%

*En pourcentage de la valeur du bien + travaux + frais d’agence + frais de notaire.

Loi Pinel, Denormandie : des inconvénients similaires

  • Un régime fiscal peu avantageux. La location du bien doit être nu et il n’est pas possible de louer le bien via une SCI à l’IS. Ce qui veut dire que les frais de notaire, d’agence ne sont pas déductibles et que le bien ne pourra pas faire l’objet d’amortissements.
  • Le prix du loyer est limité par un plafond. Ce plafond est calculé par un tarif au mètre carré en fonction de la zone géographique.
  • Le locataire choisit par l’investisseur ne doit pas dépasser un certain seuil de ressource. Ce seuil est calculé en fonction de la zone géographique et de la situation familiale du locataire.

Loi Pinel : avantages et inconvénients

Avantages de la loi Pinel :

  • Réduction d’impôt vu ci-dessus.
  • Logement neuf = pas de travaux à prévoir les premières années.

Inconvénients de la loi Pinel :

  • Le régime fiscal vu ci dessus.
  • Les logements neufs sont en général situé en périphérie des centres villes. Il peut donc être plus difficile de trouver un locataire.
  • Certains promoteurs profitent de cette loi Pinel pour tirer les prix vers le haut.
  • Temps de construction du bien

Selon une étude l’intérêt dégagé par cet investissement tourne autour des 3.5%. Ce taux assez faible, s’explique par des prix élevés du neuf et par des logement en général mal situé.

La loi Denormandie n’a pas se souci de localisation des biens. En effet, les biens à rénover sont plus nombreux dans les centres villes.

Loi Denormandie : avantages et inconvénients

Pinel, Denormandie

Avantages de la loi Denormandie :

  • Réduction d’impôt vu précédemment.
  • Facilité de trouver des biens en centre ville à rénover = loyer plus élevé + facilité à trouver un locataire.

Inconvénients de la loi Denormandie :

  • Régime fiscal vu précédemment

La loi Denormandie semble plus intéressante que Pinel. Toutefois la loi Denormandie va nécessiter plus de temps pour l’investisseur (analyser les travaux à prévoir, choisir les artisants…). D’autre part il faudra veiller au mauvaise surprise et bien étudier le bien à rénover.

Afin de voir si ces lois sont vraiment intéressantes nous allons comparer la rentabilité avec celle de la location meublée, un des régimes les plus intéressants (en fonction de la situation du contribuable).

Loi Pinel, Denormandie : intéressant ?

A) Illustration par un exemple

LMNP
NN+1N+2
Prix achat + frais55 00055 00055 000
Prix achat bien50 00050 00050 000
Loyer annuel7 2007 2007 200
Travaux15 000
Amort**260026002600
Frais entretien700700700
Taxe fonciere600600600
Frais agence5000
Frais notaire5400
Charges deductibles1430039003900
Résultat-7 1003 3003 300
Déficit reportable7 1003 800500
Résultat-deficit rep n-1000
Prelev sociaux 17,2%000
Impot 14%000
reduc impot
Profit réel5 9005 9005 900
Taux interet net0,0782493370,0782493370,07824934
Foncier NORMANDIE/ PINEL
N+3N+4N
55 00055 00055 000
50 00050 00050 000
7 2007 2007 200
15 000
260026002600
700700700
600600600
5000
5400
390039001300
3 3003 3005 900
00
2 8003 300
481,6567,61014,8
392462826
1508*
5 0264 8705 567
0,066663130,064594160,073835544

*En supposant que la reduction vous servira (pas reportable).

**Simulation grossière des amortissements (pas de décomposition).

B) Conclusion : un dispositif bel et bien avantageux

Comme nous l’avons vu l’un des inconvénients principal en cas d’investissement Pinel ou Denormandie est le fait que l’investisseur doit louer son bien nu et à l’impôt sur le revenu (pas de SCI à l’IS). Avec ce régime différentes charges ne sont pas déductibles (frais d’agence, notaire, amortissements).

La résultat est donc supérieur à d’autres régimes auxquelles ont aurait pu opter. L’impôt et les prélèvements sociaux découlant de la location sont plus important.

Néanmoins la réduction d’impôt appliqué comme nous pouvons le voir semble intéressante. En effet, le régime de défiscalisation est plus rentable passé 3 années en LMNP.

De plus, en location nu le turnover des locataires est beaucoup plus faible qu’en location meublée.

J’ai pris un taux imposition de 14% lors de l’exemple. Vous vous demandez peut être si le dispositif reste intéressant avec un taux imposition supérieur ? Et bien oui !

LMNPFoncier NORMANDIE/PINEL
NN+1N+2N+3N+4N
Résultat-7 1003 3003 3003 3003 3005 900
Déficit reportable7 1003 80050000
Résultat-deficit rep n-10002 8003 300
Prelev sociaux 17,2%000481,6567,61014,8
Impot 30%0008409901770
reduc impot1508
Profit réel5 9005 9005 9004 5784 3424 623
Taux interet net0,0782493370,0782493370,078249340,060721490,057591510,06131565

C) Conseil

L’idéal est de coupler le dispositif Pinel ou Denormandie avec de la location meublée non professionnelle (LMNP) ou une SCI à l’IS si vous ne souhaitez pas vous lancer dans de location meublée.

Réaliser de LMNP ou louer en SCI à l’IS à l’issue des 6,9 ou 12 années de location en Pinel vous permettra à la suite de ce dispositif de réduire votre base imposable. Si vous voulez en savoir plus sur les différents régimes possibles en location immobilière, je vous laisse vous rendre sur notre dernière article.

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