L’indivision est le fait de détenir un bien immobilier à plusieurs. Ce statut juridique peut avoir des avantages mais aussi des inconvénients et c’est pourquoi certains se posent la question de constituer une SCI.
Présentation de l’indivision
L’indivision peut intervenir dans plusieurs cas :
- achat d’un bien immobilier avec son conjoint
- suite à une succession
- placement : acquisition d’un bien immobilier avec des connaissances en vue de le louer/ se constituer une résidence secondaire
Gestion de l’indivision
La gestion de l’indivision repose sur différents types d’actes : actes de conservation, d’administration ou encore de disposition.
Actes de conservation
Les actes de conservation visent toutes actes qui ont pour but de préserver le bien. Il peut s’agir d’une souscription à un contrat d’assurance habitation ou encore de la réalisation de travaux jugés nécessaires à la conservation du bien.
En indivision tout indivisaire peut faire exécuter des actes de conservation. C’est à dire qu’il n’est pas nécessaire d’obtenir l’accord des autres propriétaires.
Actes d’administration
Les actes d’administration concerne les actes liés à l’exploitation du bien. Par exemple : la conclusion d’un bail d’habitation, création d’un compte bancaire pour l’indivision. Contrairement aux actes de conservation, ces actes doivent êtres pris à la majorité de 2/3 des membres de l’indivision.
Actes de disposition
Les actes de disposition concernent des décisions importantes. Il s’agit des actes qui vont notamment entrainer une modification du patrimoine. Par exemple : la vente d’un bien immobilier ou encore la souscription d’un prêt.
Ces décisions sont particulièrement graves et exigent l’unanimité des indivisaires (sauf pour la cession de biens meubles où seul la majorité de 2/3 est suffisante).
Cependant en cas de mésentente totale, l’article 815 du code civil « nul ne peut être contraint de rester en indivision et le partage peut être provoqué ».
Constituer une SCI : les avantages et inconvénients
La constitution d’une société civile immobilière (SCI) à un coût contrairement à l’indivision. En effet, il va falloir créer une véritable société (rédaction de statuts, enregistrement et déclarations fiscales). Cependant ce type de structure à ses avantages. Une SCI permet de détenir des parts sociales de la dite société. Et ces parts sociales vont vous permettre de détenir un pourcentage du capital de la société constitué d’un ou plusieurs biens immobiliers. La situation peut en soit être proche de la définition de l’indivision et pourtant les règles sont très différentes.
Liberté statutaire
Les statuts sont un contrat conclus entre les différents associés. Il permettent de déterminer les règles de fonctionnement de l’entreprise. De ce fait par le biais d’une SCI il est possible de choisir les règles de gestion et de majorités (sauf pour les décisions qui peuvent augmenter les engagements des associés. Dans ce l’unanimité est impérative). A savoir que si aucune règles de fonctionnement n’est fixé dans les statuts toutes les décisions doivent être prises à l’unanimité (sauf la nomination et révocation du gérant, la majorité suffit des voix suffit).
Optimiser les droits de succession
La SCI est aussi fortement appréciée puisqu’elle permet d’optimiser la transmission de son patrimoine. Il est possible de profiter pleinement des abattements sur les droits de succession. Il est par exemple possible de réaliser une donation de 100 000 € tous les 15 ans à ses enfants et ceux sans droits de succession.
Il faut également savoir que la cession de parts sociales n’est pas obligé de se faire par un acte authentique soit devant un notaire. Un acte sous seing privé peut suffire. Le cout de cession est donc plus faible puisque pour les sociétés à prépondérance immobilière seul un droit d’enregistrement de 5% s’applique.
Transmission à un couple en concubinage
Certains couples souhaitent éviter les risques en cas d’achat en indivision de sa résidence principale. Sans mariage ou PACS avec un testament, votre conjoint n’obtiendra en principe pas la pleine jouissance de la résidence principale (sauf si un testament a été réalisé mais dans ce cas les droits de succession sont très élevés puisqu’ils sont de 60%). Pour éviter cela il est possible d’opter pour une SCI avec un démembrement croisé des parts sociales.
