La SCI avec un démembrement croisé des parts sociales est en principe créée par des couples en concubinages notamment pour l’acquisition de leur résidence principale. En effet, le fait de réaliser ce démembrement va permettre de protéger le conjoint survivant en cas de décès. Mais alors comment créer une SCI avec démembrement croisé des parts sociales ? Quelles sont les inconvénients ? Les avantages ? Quelles mentions à indiquer dans les statuts ?
Création d’une SCI en démembrement croisé
Avant de rentrer dans le vif du sujet il est conseillé de lire notre article qui pose les bases du démembrement en concubinage. Pour créer une SCI seulement 5 étapes sont nécessaires.
Réalisation des apports du capital social
Le capital social d’une SCI peut être constitué par des apports en nature ainsi que d’apports en numéraire.
A noter qu’un acte authentique (recourt à un notaire) est obligatoire en cas d’apport d’un bien immeuble.
A noter que pour une SCI la création d’un compte bancaire professionnel n’est pas nécessaire. Il est possible d’utiliser un compte bancaire personnel si celui est dédié exclusivement à la SCI. L’avantage est d’éviter les frais bancaires plus élevés sur les comptes bancaires professionnels.
Rédaction des statuts
Après la réalisation des apports, des statuts doivent être rédigés. A mon sens, seules quelques éléments diffèrent des statuts de la SCI classique. Ces différentiations portent sur :
- l’objet : mentionner le fait que l’acquisition peut engendrer une mise à disposition à titre gratuit à ses associés
- cession d’usufruit des parts sociales : chacun des concubins cède l’usufruit de ses parts de sorte qu’au décès de l’un le survivant va récupérer son usufruit puisque l’usufruit se rapporte au nu propriétaire en cas de décès.
Exemple dans une SCI avec au total 10 parts sociales numérotées de 1 à 10.
Monsieur A cède à Madame B l’usufruit des 5 parts sociales numérotées de 1 à 5 qui lui ont été attribuées en rémunération de son apport. Cette cession est consentie moyennant le prix de XX €. Le montant dépend généralement du barème prévu par l’article 669 du CGI.
Madame B cède à monsieur A l’usufruit des 5 parts numérotées de 6 à 10 qui lui ont été attribuées en rémunération de son apport. Cette cession est consentie moyennant le prix de XX€
La répartition des parts sociales est ainsi la suivante :
| Associés | Usufruit | Nu-propriété |
| Monsieur A | Parts de 6 à 10 | Parts sociales 1 à 5 |
| Madame B | Parts de 1 à 5 | Parts sociales de 6 à 10 |
Exemple : en cas de décès de Monsieur, Madame possédant la nu-propriété des parts 1 à 6 va récupérer l’usufruit des parts 1 à 6. Madame va donc détenir l’usufruit des parts de 1 à 10 ainsi que la nu-propriété des parts de 6 à 10. Madame va donc avoir la jouissance sur l’entièreté du bien.
Depuis 2015 les SCI sont dispensées de l’enregistrement des statuts aux impôts sauf dans les cas prévus par l’article 635 du CGI.
Publication dans un JAL
Il vous faudra ensuite publier la création de la SCI dans un journal d’annonce légale. En principe cette publication coûte entre 200 et 300 €.
Immatriculation au RCS
Vous devrez ensuite immatriculé votre SCI au registre du commerce et des sociétés. Pour cela il vous faudra remplir un formulaire M0 sur le site Infogreffe et régler les couts de formalités d’environs 70 €.
Le délai de traitement de cette immatriculation est d’environ une semaine.
Déclaration des bénéficiaires effectifs
Enfin, il ne vous reste plus qu’à déclarer les bénéficiaires effectifs de la SCI. Cette formalité se fait également sur le site infogreffe moyennant 22 €.
Avantages de la SCI en démembrement croisé
Dans le cas où la SCI est à l’impôt sur le revenu il existe de multiples avantages notamment :
- protéger le couple en concubinage
- éviter de régler des droits de succession de l’ordre de 60% en cas de concubinage
- en cas de cession d’une résidence principale il y a une exonération de la plus value et ceux même en SCI
- en SCI à l’IR la tenue d’une comptabilité n’est pas obligatoire
- l’attestation de dépôt des fonds lors de la constitution du capital social d’une SCI n’est plus exigé du fait que la SCI engendre une responsabilité illimité vis à vis des tiers. Il n’est donc pas primordial de s’assurer du dépôt des fonds.
- le compte bancaire de la SCI peut être un compte bancaire personnel
- Dispense de déclaration de revenue n°2072 pour la SCI. En cas de résidence principale mise à disposition à titre gratuit et que les associés ne sont pas rémunérés le BOI-RFPI-CHAMP-30-20 240 stipule que la déclaration doit être établie uniquement l’année de la constitution. Par la suite aucune déclaration n’est à effectuer mise à part s’il y a une modification de la SCI.
- La création d’une SCI peut faciliter et optimiser la succession à ses héritiers
Les inconvénients
Il existe tout de même des inconvénients à la SCI c’est pour ces raisons que la plupart des couples préfèrent opter pour un pacs accompagné d’un testament.
- formalités lourdes
- un cout de création de la SCI élevé notamment si l’on n’est pas familiarisé avec le domaine du juridique
- Vente des parts sociales : à défaut de précision dans les statuts la vente est soumises à l’agrément de l’ensemble des associés.
- La vente d’un bien immobilier se fait là encore à défaut de précision dans les statuts à l’unanimité des associés. Ce qui veut dire qu’en cas de séparation, des complications peuvent surgir.
- Réalisation dans les 6 mois de la clôture des comptes d’une AG accompagnée de la rédaction d’un PV
