Lorsque vous souhaitez acquérir un bien immobiliers plusieurs frais dits d’acquisition viennent gonfler le coût de votre investissement. Parmi ces frais d’acquisition figurent ce que l’on appel grossièrement les frais de notaire qui inclus les émoluments du notaire mais également une grande partie de droits d’enregistrement qui sont reversées à l’état.
Quel est le montant des frais de notaire pour l’achat d’un local commercial ?
Suite à la réalisation de l’acte notarié, celui-ci est amené à vous appelez 3 types d’éléments :
Emoluments
Les émoluments correspondent aux sommes qui sont directement encaissées par l’office notarial pour son travail. Il faut savoir que les émoluments du notaire sont réglementés par l’arrêté du 25 février 2022. Les tarifs sont proportionnels. Il y a tout de même une variation selon la valeur du bien. En effet, le barème des tarifs est le suivant :
| Tranche de prix | Taux applicable depuis le 1er janvier 2021 |
|---|---|
| De 0 € à 6 500 € | 3,870 % |
| De 6 500 € à 17 000 € | 1,596 % |
| De 17 000 € à 60 000 € | 1,064 % |
| Plus de 60 000 € | 0,799 % |
Par exemple : pour l’achat d’un bien immobilier d’une valeur de 150 000 €, le calcul est le suivant :
- 6500 * 3.87% = 251.55 €
- (17 000 – 6500) * 1.596% = 167.58 €
- (60 000 – 17 000) * 1.064% = 457.52 €
- (150 000 – 60 000) * 0.799% = 719.1 €
Par ailleurs, dans certains cas prévus par l’Article R444-10 – Code de commerce une remise allant de 20 à 40% peut être opérée par le notaire. Pour les biens d’une valeur de plus de 100 000 €, il est par exemple possible d’obtenir une remise allant jusqu’à maximum 20%.
Droits d’enregistrement ou taxe de publicité foncière
Droits d’enregistrement correspond à une taxe reversée à l’état. Ces droits d’enregistrement sont également couramment appelés taxe de publicité foncière. Ces droits d’enregistrement comprennent :
- Une taxe départementale de 3.8% (ou sur délibération à un taux compris entre 1.2% et 4.5%)
- Taxe communale de 1.2%
- Contribution de sécurité immobilière (CSI) de 0.1%
- Frais d’assiette et de recouvrement de 2.37% celle-ci assise sur le montant de la taxe départementale.
Les débours
Il s’agit des frais avancés par le notaire vous sont refacturés. Il peut s’agir de frais d’envoi de courriers, de demande de documents etc… Le montant des débours dépend donc principalement des frais avancés par le notaire pour la réalisation de l’acte authentique.
2 astuces pour réduire les frais de notaire sur l’achat d’un local commercial
Il faut savoir que certains investissements immobiliers bénéficient de droits d’enregistrement réduits.
Acheter un local commercial neuf
L’achat d’un local ancien est en principe soumis à des droits d’enregistrement qui peuvent atteindre 5.8%. En achetant un local commercial neuf (L’article 257, I.-2. 2 2° du Code général des impôts précise que les biens sont notamment considérés comme neuf s’ils n’ont pas été achevé depuis plus de 5 ans) vous bénéficiez de droits d’enregistrement réduits.
- La taxe départemental est abaissée à 0.7% contre 3.8% dans l’ancien
- Il n’y a pas de taxe communale contre 1.2% dans l’ancien
- La CSI reste identique
- Les frais d’assiette et de recouvrement calculés sur l’assiette de la taxe départemental sont de 2.14% contre 2.37% dans l’ancien.
Acheter les parts sociales d’une SCI
Dans l’immobilier professionnel, il est courant de constituer une société civile immobilière pour la détention de son local. Par ailleurs, il arrive fréquemment qu’une SCI ne détienne qu’un seul local. Il peut être possible de reprendre la SCI du cédant. Ce mécanisme permet ainsi de bénéficier des droits d’enregistrement assis sur les cessions de parts sociales qui sont de 5% pour les titres à prépondérance immobilière. A noter que la cession de parts sociales ne rentre pas dans le cadre d’émoluments réglementés. Vous pourrez alors négocier avec votre notaire ses honoraires. Il y a également un atout important en période inflationniste, en reprenant une SCI vous n’allez pas reprendre uniquement un local mais tout l’actif et le passif de la société. Il est donc important de prendre rendez-vous avec un notaire, un professionnel pour se faire accompagner. Par ce biais, vous pourrez ainsi reprendre l’emprunt de la SCI qui peut être bien plus intéressants que les taux actuels du marché.
