Investir dans l’immobilier est l’un des seuls investissement qui permet à un particulier de bénéficier de l’effet de levier. Le TRI va permettre de calculer l’impact de cet effet de levier sur la rentabilité. Qu’est ce que l’effet de levier ? Comment calculer le TRI ? Nous vous expliquons tout ici.
Qu’est ce que l’effet de levier ?
L’effet de levier permet à un investisseur en recourant à l’endettement d’augmenter sa capacité d’emprunt. Lorsque le coût de l’emprunt est inférieur à la rentabilité du projet, cela permet à l’investisseur de multiplier sa rentabilité. C’est ce que l’on nomme l’effet de levier.
Exemple :
Un particulier fait construire par le biais du promoteur Résidences Picardes une maison individuelle à Amiens. Opter pour une construction neuve va lui permettre de répondre aux dernières exigences mises en place pour pouvoir louer un bien et éviter de recourir à des travaux de remises en état réguliers qui sont difficilement finançables par le biais d’un emprunt.
Les chiffres attendus sont les suivants :
- Un loyer mensuel de 1200 € = 14 400 €
- Une taxe foncière de 1500 €
- Des charges d’entretien pour 500 € et une assurance propriétaire non occupant pour 200 €
- Le bien a été acquis 200k € frais de notaire inclus entièrement financé par un emprunt sur 20 ans avec une mensualité de 1180 € (TAEG de 3.57%)
Hors emprunt le rendement de ce projet est donc de 14 400 – 1500 – 700 soit 12 200 € / 200 000 € d’investi = 6.1%
Ce montant est supérieur au coût de l’emprunt. Ce qui veut dire que vous allez accroitre votre rentabilité en pourcentage en optant pour un financement via emprunt. Et ce nouveau taux d’intérêt se calcule à travers le TRI.
Comment calculer le TRI ?
Le Taux de Rentabilité Interne permet de calculer la rentabilité globale d’un investissement immobilier c’est à dire de l’achat à la revente du bien. Pour calculer le TRI il est nécessaire de déterminer les encaissements/ décaissements de trésorerie par période. Ces flux sont ensuite actualisés puisque 1000€ encaissé dans 10 ans ou aujourd’hui n’a pas la même valeur, on peut ensuite ressortir un taux de rentabilité annualisé pour le projet dans sa globalité.
En gardant notre exemple précédent, l’investisseur perçoit 12 200 €/an soit 1017 € pour des mensualités de 1180 €. Chaque mois l’investisseur va devoir débourser 163 € (par souci de simplification nous ne prenons pas en compte la fiscalité applicable). Il compte revendre le bien à la fin de son emprunt dans 20 ans. Plusieurs scénarios peuvent être envisagés. Dans le cas où le bien est revendu au coût d’achat soit 200k €, la rentabilité sera la suivante :
- Pendant 20 ans l’investisseur va sortir 163 €/ mois soit environ 1960 €/an
- Il percevra à la fin de la 20ème année 200k€
Nous avons utilisé la formule TRI de Excel qui permet de réaliser le calcul simplement. Il en ressort un taux de rentabilité de 14.97 %. Le fait que le coût d’emprunt soit inférieur à la rentabilité du projet permet via l’effet de levier de multiplier la rentabilité. A noter toutefois, que les règles fixés par le haut conseil de la stabilité financière (HCSF) restreins les possibilités d’emprunts. Le fait de recourir à l’emprunt augmente votre taux de rentabilité, vous permet de garder de la trésorerie de disponible. Toutefois cette trésorerie disponible rapportera peut être beaucoup moins que si elle aurait était investi sur le projet à la rentabilité de 6.1 % sans emprunt. Il est donc important de raisonner globalement au niveau de votre trésorerie disponible pour investir.
