Lorsque l’on loue un bien la location peut être meublée ou non meublée. La fiscalité applicable diffère en fonction du régime choisit. Il existe de multiples régimes fiscaux :

Pour la location meublée les régimes fiscaux sont les suivants :

  • LMNP : location meublée non professionnel
  • LMP : location meublée professionnel
  • SCI à l’IS (impôt sur les sociétés)

Et en location non meublée :

  • SCI à l’IS (impôt sur les sociétés)
  • SCI à l’IR (impôt sur le revenu)
  • Location foncière sans société

Il peut être difficile de s’y retrouver. Il est important de choisir le régime adéquate à sa situation pour éviter de faire face à de lourdes conséquences. Nous allons donc à travers cet article vous présenter les différents régimes existants.

  1. Conditions des différents régimes
  2. Charges déductibles
  3. Imputation des déficits
  4. Calcul des plus values
  5. Prélèvements sociaux
  6. Taux imposition
  7. Conclusion : avantages et inconvénients de chacun des régimes

1- Conditions des différents régimes : LMNP, LMP, SCI IS, SCI IR, sans société

  LMNP LMP SCI IS SCI IR loc foncière sans sté
Conditions Revenus de location meublée < 23 k € ou revenu de location meublée < revenus du foyer fiscal Revenus de location meublée > 23 k € + revenu de location meublée > revenus du foyer fiscal Location immobilière de biens nus ou meublées Location immobilière de biens nus ou meublée si les recette en meublée < 10%  des revenus de la SCI Location immobilière de biens nus

2- Fiscalité : les charges déductibles de l’imposition

a) Régime forfaitaire des charges déductibles

  LMP LMNP SCI IS SCI IR Loc sans sté
Conditions pour droit à l’option d’un abattement forfaitaire Impossible Revenus de location meublée N-1 < 70 000 € en location classique ou 170 000 € pour meublé de tourisme classés ou chambres d’hôtes Impossible Revenus fonciers < 15000 € Revenus fonciers < 15000 €
Taux abattement   50 % pour les meublés classiques ou 71 % pour les meublés de tourisme classés ou chambre d’hôtes   30% 30%

Dans certains cas les charges déductibles peuvent être calculé par un abattement. Toutefois l’option pour un abattement forfaitaire n’est en général pas le plus intéressant. Nous allons donc étudier plus en profondeur la LMNP/LMP/SCI IS/IR et loc sans sté au régime réel.

b) Régime réel des charges déductibles

  LMNP/LMP/SCI IS SCI IR/Loc foncière sans sté
Frais d’agence lors acquisition OUI NON
Frais de notaire lors acquisition OUI NON
Assurance OUI OUI
Frais d’entretien OUI OUI
Travaux de construction, reconstruction, agrandissement Amortissable NON
Travaux de réparation, amélioration OUI ou amortissable OUI
Amortissement de l’immeuble OUI NON/ Pour les SCI à l’IR il est possible de passer des amortissements. Cependant ces amortissements ne seront pas déductibles fiscalement. Cela peut toutefois permettre de réduire la valeur des parts sociales ce qui est intéressant pour réaliser une transmission de patrimoine. Les droits de succession sont alors plus faibles.
Taxe foncière OUI OUI
Intérêts d’emprunts OUI OUI

3- Imputation des déficits

  LMNP LMP SCI IR/loc foncière sans sté SCI IS
Imputable revenu global NON reportable sur les revenus locatifs des 10 années suivantes. Les amortissements sont limités en cas de déficit. Les amortissements ne doivent pas avoir pour but de créer un déficit. Les amortissements non utilisés sont également reportables indéfiniment sur le résultat des années suivantes. OUI Les amortissements sont toutefois limités en cas de déficit. Les amortissements ne doivent pas avoir pour but de créer un déficit. Les amortissements non utilisés sont également reportables indéfiniment sur le résultat des années suivantes. OUI dans la limite de 10700 € et le déficit ne doit pas découler des intérêts d’emprunts. Le surplus de déficit/ intérêts d’emprunts sont alors reportables sur le revenu foncier des 10 années suivantes. Et article 156 CGI « lorsqu’un contribuable impute un déficit foncier sur son revenu global l’immeuble doit être affecté à la location jusqu’au 31/12 de la troisième année qui suit l’imputation » NON car imposé à l’IS. Le déficit est reportable sur les bénéfices des années suivantes. Le déficit reportable est limité à 1 millions € + 50% de la fraction supérieur à 1M. Le surplus est reporté aux bénéfices des années suivantes

4- Calcul des plus values

  LMP LMNP SCI IS SCI IR/Loc sans sté
Calcul de la +values La plus value est soumise au régime de la plus value professionnelle. Dans ce cas il est nécessaire de différencier la plus value à court terme (-2 ans de détention) et la plus value à long terme.

La plus value à court terme se calcule en fonction du prix de vente – VNC (prix achat – amortissements) et est imposée selon le barème progressif de l’IR.

Tandis que la plus value à long terme se calcule par différence entre le prix de vente et d’acquisition et est imposée comme le prévoit l’article 29 de la loi n° 2017-1837 du 30 décembre 2017 au taux 12,8 % + prélèvements sociaux de 17.2 % soit 30%.

Dans le cas d’une détention de plus de 2 ans la part des amortissements constatés sont tout de mêmes imposés et ceux sous le régime des plus values à court terme (barème progressif).

NB : Si vous êtes à l’IS (les calculs précédents étant dans le cadre d’un assujetti à l’IR) la plus value est à court terme quelque soit la durée de détention. Le taux d’imposition est celui applicable à votre société (15% sur la ration qui n’excède pas 38120 € puis 28%).

le régime des LMP bénéficie également de divers exonérations des plus values.
Régime de la plus value des particuliers qui s’applique (prix achat + frais notaire ou forfait 7.5% + dépenses de travaux pour un bien détenu de plus de 5 ans forfait possible de 15%)   Abattement de l’imposition et prélèvements sociaux en fonction du nombre d’années de détention. Exonération totale de l’imposition 22 ans. Par rapport à la valeur nette comptable (Valeur acquisition – amortissements).   Régime de la plus value des particuliers.

5- Prélèvements sociaux

  LMP LMNP SCI IS SCI IR Loc sans sté
Prélèvements sociaux (17.2%) Non (régime général de sécurité social environ 40%) OUI OUI sur dividendes perçus OUI OUI

6- taux imposition

  LMP LMNP SCI IS SCI IR Loc sans sté
Impôt sur le revenu OUI OUI NON seul les actionnaires de la SCI sont assujettis à l’IR sur leurs dividendes. Le résultat n’est pas forcément distribué ce qui peut éviter ponctuellement l’imposition à un taux plus élevé. OUI OUI
Impôt sur les sociétés     OUI 15% tranche du résultat inférieur à 38 120 € puis 28% sur la fraction allant jusqu’à 500 000 €.        
Location meublé ou non meublé fiscalité

Conclusion

a) Avantages de chacun des régimes LMNP, LMP, SCI…

  LMP LMNP SCI IS SCI IR Loc sans sté
Frais nécessaires à l’exploitation déductibles OUI OUI OUI Pas tous Pas tous
Réduire frais de succession OUI parts sociales moins liquide (valeur diminuée en moyenne de 15%) NON OUI parts sociales moins liquide (valeur diminuée en moyenne de 15%)+ possibilité dons de parts sociales sans frais de succession 100 000 €/15 ans. OUI parts sociales moins liquide (valeur diminuée en moyenne de 15%)+ possibilité dons de parts sociales sans frais de succession 100 000 €/15 ans. NON
Déficit imputable sur le revenu global NON NON NON OUI OUI
Base imposable plus faible Plus de frais déductibles + amortissements dédutibles Plus de frais déductibles + amortissements dédutibles Plus de frais déductibles + amortissements dédutibles NON NON
Impôt sur plus-values   Plus value calculé sans prendre en compte les amortissements réalisés      
Taux imposition plus faible qu’à l’IR pour certains.     OUI la SCI est imposée à 15% ou 28%. Toutefois les associés sont également ensuite imposés sur les dividendes il y a donc une double imposition. Mais la SCI à l’IS peut quand même être intéressante puisqu’elle peut choisir d’attendre que les revenus des associés soient plus faibles pour verser des dividendes.    

NB : Pour optimiser la transmission le démembrement est possible dans l’ensemble des cas ci-dessus. Nous vous expliquerons précisément ce qu’est le démembrement au sein d’un prochain article.

En cas de société s’agissant de parts sociales le bien est moins liquide. De ce fait la valeur d’une SCI est en principe minoré. On parle d’une minoration en moyenne de 15% du prix

b) Exemple base imposable plus faible

Voici un exemple qui surligne le fait que déduire l’ensemble des frais nécessaires à l’exploitation agit sur la base imposable et donc la rentabilité de son placement. Ici nous allons comparer le régime de la location meublée non professionnelle en faisant le choix des charges déductibles au réel à la SCI à l’IR/ location foncière sans société en calculant charges déductibles par l’abattement de 30%.

LMNPSCI IR/Foncier (abat. 30%)
NN+1N+2N+6N
Prix immeuble + frais50 00050000
Prix immeuble45 00045 000
Prix immeuble sans terrain36 00036 000
Loyer annuel4 8004 8004 8004 800
Amort/30% abat1800180018001440
Frais entretien700700700700
Taxe fonciere600600600600
Frais agence50005000
Frais notaire54005400
Charges deductibles13500310031001440
Résultat-8 7001 7001 7003 360
Déficit reportable8 7007 0000
Prelev sociaux 17,2%000292,4577,92
Impot 14%000238470,4
Profit réel3 5003 5003 5002 9702 452
Taux interet net0,070,070,070,0593920,0490336

Calcul du nombre d’années ou le résultat ne sera pas bénéficiaire :

8700 (déficit N reportable)/ 1700 (résultat années suivantes) = 5.1

Les premiers prélèvements sociaux et impôts à régler seront en N+6.

c) Inconvénients de la LMNP, LMP, SCI…

Inconvénients LMP LMNP SCI IS SCI IR Loc sans sté
Base imposable + élevé (hors lors de cession)       OUI OUI
+ values importantes en cas de cession OUI   OUI    
Régime de sécurité social OUI        
Imposition     Double imposition sur la société et sur les dividendes    

Location meublée ou non meublée fiscalité… Vous maîtrisez désormais les régimes de la location. Vous pouvez maintenant faire votre choix en connaissance de cause.

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8 commentaires

Bayart · 25 mars 2020 à 12 h 43 min

Bonjour,

ce qui est au sujet des LMP n’est pas juste.
Notamment sur la plus value et l’imputation des déficits sur le revenu global.

Sinon, merci pour la comparaison.

    Thomas · 25 mars 2020 à 15 h 20 min

    Bonjour Bayart,

    Merci d’avoir pris le temps de nous faire la remarque. Nous avons pu constater et modifier nos erreurs.

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Investissement immobilier : pourquoi louer en meublé ? · 22 avril 2020 à 12 h 54 min

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