Paris est la ville avec le prix au mètre carré le plus élevé en France. Avec approximativement 24 000 €/ m2 La rue Furstemberg, situé dans le 6ème arrondissement est la rue la plus chère de France. Paris compte 20 arrondissement est heureusement le prix au mètre carré est généralement bien moindre (le prix au mètre carré est en moyenne de 10 078 € à Paris). Avec un prix au mètre carré élevé, des taux d’intérêts qui augmentent et des loyers plafonnés, est-il intéressant d’investir dans l’immobilier à Paris ?
Investir à Paris : comment obtenir un retour sur investissement ?
Dans l’immobilier, deux leviers permettent d’obtenir un retour sur investissement :
- Percevoir un loyer
- Une augmentation de la valeur du bien lors de la revente.
Calcul de la rentabilité d’un investissement locatif à valeur constante
Le 19 eme arrondissement est l’une des zones les plus accessibles et cela fait également partie des lieux qui offrent le meilleur ratio (loyer/ prix au mètre carré avec 0.3%) sur Paris. Avec un prix du mètre carré à 8690 €, cela signifie que pour l’achat d’un studio de 20 m2 l’investissement sera de 173 800 € et le loyer de 520 €. A noter que les loyers à Paris sont encadrés, il est donc difficile d’appliquer un loyer plus élevé même si la demande locative est elle élevée. Les loyers commerciaux ne sont eux pas soumis à cet encadrement de loyers, mettre des bureaux en location à Paris peut être un moyen de booster sa rentabilité.
En comptant les frais de notaire de 8%, l’investissement global sera de 187 700 € pour un loyer annuel de 6240 €, ce qui équivaut à 3.32% brut. Cette rentabilité brut ne prends pas en compte le paiement des différentes charges liés à votre investissement (taxe foncière, charges de copropriété, travaux, honoraires d’agence immobilière etc…). On peut s’attendre à une rentabilité nette avant impôt de 2.3%. Les taux d’emprunts actuels ayant atteins les 4%, il n’est pas possible de booster votre rentabilité par un effet de levier…
Par ailleurs, les comptes à terme qui sont des placements sans risques sont actuellement rémunérés à 4% avant impôt (pour un blocage sur 5 ans), autant dire que si lors de la revente de votre bien, sa valeur n’a pas augmenté d’au moins 8% (frais de notaire), il n’y a très peu d’intérêts à opter pour cet investissement.
Quelle augmentation de la valeur estimer pour que l’investissement immobilier soit rentable dans le 19 eme arrondissement ?
A Paris, la valeur des biens a en moyenne augmenté de 22.7% sur les 10 dernières années. Il y a là encore des disparités entre les différents arrondissements. Dans le 10e arrondissement la valeur du foncier a progressé de 38% et dans le 19eme de 28% (sur 10 ans).
Nous avons repris, notre précédent exemple, pour déterminer s’il est intéressant d’investir dans le 19eme arrondissement de Paris. Pour rappel voici les données :
- Achat hors frais de notaire 173 800 € revente dans 10 ans à un tarif 28% plus élevé
- Achat à 187 700 € en incluant les frais de notaire
- Loyer de 520 €/ mois sur 10 ans
- 2000 € de charges liés à l’appartement chaque année (il n’y a pas d’emprunt de contracté).
Dans ce cas la rentabilité avant impôt est de 5.31%. La rentabilité est égal à celle des comptes à terme (4%) si au bout de 10 ans, le bien est revendu 12% de plus que lors de l’achat. Par le passé l’investissement tenait la route avec une rentabilité de 5.31% sachant que les placements étaient loin d’être aussi intéressant qu’aujourd’hui. Aujourd’hui on peut toutefois s’interrogeait sur ce type d’opération du fait que le contexte économique est bien plus complexe, les banques resserrent les conditions d’emprunts et les taux flambent, ce qui n’est pas propice a une augmentation de la valeur foncière. Sur un an les prix dans le 19eme arrondissement ont baissé de 2.14%.
Sources utilisées :
Immobilier : Dans quel quartier faut-il investir à Paris ? (myexpat.fr)
Prix immobilier Paris (75000) – Août 2023 (meilleursagents.com)
Immobilier : les 30 rues les plus chères de France – Capital.fr
