Vous êtes actuellement en recherche de local et vous vous interrogez sur le type de bail que l’on vous propose. Il existe contractuellement plusieurs types de bail. Nous vous expliquons ici la différence entre le bail commercial et précaire.

Bail commercial : le plus répandu

Le bail commercial aussi appelé bail 3/6/9 est le plus répandu dans le monde des affaires. A noter que ce bail concerne les entreprises ayant une activité commerciale mais aussi industrielle ou artisanale.

Comment conclure un bail commercial ?

Pour pouvoir conclure un bail commercial il faut remplir 2 conditions :

  1. Le local loué doit être à usage commercial, industriel ou commercial. Ce qui signifie que de votre côté vous vous engagez à exploitez votre fonds de commerce dans ce local.
  2. Votre entreprise doit être inscrite au Registre du Commerce et des Sociétés ou bien pour les entreprises créées à partir du 1 er janvier 2023 au Registre National des entreprises.

Lorsque ces 2 deux conditions sont réunies, il est possible de mettre en place un bail commercial. Le bail peut être verbal ou écrit. Nous vous conseillons vivement de recourir à un bail écrit. L’écrit vous permettra de justifier de l’existence du bail en cas de conflits. Par ailleurs, dans les relations d’affaires de nombreuses dépenses liées au local peuvent être portées à la charge du locataire. L’existence d’un bail écrit permettra également de fixer clairement les obligations de chacune des parties. Et plus important encore si vous souhaitez un jour céder votre droit au bail ou fonds de commerce, les acheteurs seront très réticent s’il n’existe pas de bail écrit.

La rédaction d’un bail commercial n’est donc pas à négliger. Il est conseillé de se faire accompagner dans la rédaction de ce bail ou bien sa relecture. En effet, certaines mentions sont obligatoires ou au contraire certaines mentions sont interdites dans un bail commercial. Et par ailleurs certains documents comme le DPE, l’état des lieux, l’état des risques naturels et technologiques doivent être annexés au bail.

Les avantages et inconvénients du bail commercial

Pour le locataire le bail commercial présente les avantages suivants :

  • Le bailleur doit garantir le bail au locataire pour à minima 9 ans. Les locaux peuvent également être repris à chaque période triennale mais à des conditions très particulières.
  • Dans le cas où la résiliation du bail est à l’initiative du propriétaire une indemnité d’éviction est à verser (sauf là encore dans certaines situations qui restent très exceptionnelles). Cette indemnité d’éviction est calculée afin de compenser le préjudice par le locataire. (calcul de la valeur du fonds de commerce, frais liées à une réimplantation etc..)
  • Le locataire peut lui de son côté quitter les lieux sans aucune indemnité à chaque période triennale.

Au niveau des inconvénients, le principal inconvénient est lié au fait que le locataire ne peut sauf exception résilier son bail que tous les 3 ans.

Bail précaire : un statut particulier qui peut être avantageux dans certains cas

Vous êtes en recherche active d’une location de locaux commerciaux. Vous avez peut être pu voir sur certaines annonces que le bail proposé était un bail précaire. Il faut savoir que le bail précaire aussi appelé bail dérogatoire né de la volonté du propriétaire et locataire de déroger au bail commercial.

Comment mettre en place un bail précaire ?

Contrairement au bail commercial le bail précaire nécessite obligatoirement un écrit. Il y a également un second point qui change par rapport au bail commercial. Le bail initiale ou l’addition des baux successifs conclus avec le propriétaire ne peuvent pas porter la durée totale à plus de 3 ans. Et enfin, le propriétaire et locataire doivent clairement exprimer leur souhait de ne pas conclure un bail commercial.

Ces conditions ont été mises en place car ce statut déroge aux premiers abords aux règles plus protectrices du bail commercial. Dans un bail précaire propriétaires mais aussi les locataires sont très libres sur les mentions qu’ils souhaitent insérer au sein du bail.

Les avantages et inconvénients du bail dérogatoire

Il existe toute de même des avantages pour les locataires notamment :

  • Du fait des avantages octroyés au bailleur par rapport à un bail commercial, les loyers sont souvent plus faibles
  • La durée du bail peut être très courte. Ce qui est idéal pour les magasins éphémères ou encore les personnes qui débutent et souhaitent se rassurer sur leur concept avant de signer un contrat qui engage pour au moins 3 ans.

Vous l’avez compris ce type de bail n’est pas adapté à toutes les entreprises. Il y a en effet un inconvénient majeur :

  • A l’issue du bail le propriétaire peut récupérer son bien sans verser la moindre indemnité. C’est à dire qu’après une période de développement commerciale couteuse ou de travaux le propriétaire peut mettre fin à votre activité au sein de son local et ceux sans débourser le moindre euro.