Vous prévoyez d’aménager votre local commercial pour le rendre plus fonctionnel, plus accueillant ou mieux adapté à votre activité. Afin de financer ces travaux, vous avez contracté un prêt et vous vous interrogez sur la manière de comptabiliser correctement cette opération. Lors de la partie purement comptable, nous allons aborder comment traiter l’assurance du pret travaux, les intérêts, le déblocage et remboursement du capital. Mais avant cela il est essentiel de rappeler quelques notions juridiques clés : la répartition des travaux entre bailleur et locataire, l’intérêt d’insérer certaines clauses dans le bail (comme la clause de nivellement) et leurs conséquences à la fin du contrat.
Bail commercial : à qui revient la charge des travaux ?
Dans le cadre d’un bail commercial, la répartition des travaux entre le bailleur et le locataire dépend avant tout des stipulations du contrat signé. En principe, selon l’article 606 du Code civil, les grosses réparations (réfection de toiture, murs porteurs, structures, etc.) sont à la charge du propriétaire, tandis que les réparations d’entretien ou de mise en conformité peuvent incomber au locataire. Cependant, la loi Pinel (loi n° 2014-626 du 18 juin 2014) est venue encadrer la répartition des charges et limiter certaines clauses abusives.
Depuis cette réforme, le bailleur ne peut plus transférer au locataire certaines dépenses majeures, comme la remise en état des gros éléments de structure ou les travaux de mise en conformité liés à la vétusté ou à la force majeure. En revanche, les aménagements, décorations, et travaux d’agencement nécessaires à l’activité sont généralement à la charge du commerçant, sauf clause contraire. D’où l’importance de relire attentivement son bail avant de se lancer dans un projet d’aménagement.
Aménagement d’un local commercial : la mise en place d’une clause d’accession et nivellement
Lorsque le locataire réalise des travaux ou installe des aménagements dans un local commercial, il est important de déterminer ce qu’il adviendra de ces améliorations à la fin du bail. Deux mécanismes juridiques distincts peuvent être prévus dans le contrat :
1. La clause d’accession
La clause d’accession prévoit que, à l’expiration du bail, les aménagements, équipements et agencements fixés au local deviennent automatiquement la propriété du bailleur, sans indemnité, sauf stipulation contraire.
- Elle s’applique généralement aux travaux incorporés de manière permanente à l’immeuble (ex. cloisonnement fixe, faux plafond, électricité, sanitaires).
- Il est possible de négocier une indemnisation pour tout ou partie de la valeur des aménagements conservés par le bailleur, mais cela doit être précisé expressément dans le bail.
2. La clause de nivellement
La clause de nivellement, elle, donne au bailleur un droit d’option au moment de la restitution des locaux :
- Soit conserver les aménagements (accession), avec ou sans indemnité selon ce qui est prévu dans le bail.
- Soit exiger la remise en état primitif des locaux par le locataire, à ses frais.
Cette clause permet ainsi au bailleur de décider, en fonction de l’état des lieux et de l’utilité des installations, s’il préfère les garder ou demander leur suppression.
Points de vigilance pour le locataire
- Toujours vérifier si le bail contient l’une ou l’autre de ces clauses (ou les deux).
- Faire préciser les modalités de calcul d’une éventuelle indemnité.
- Conserver un état des lieux initial précis pour éviter tout désaccord sur la notion de “remise en état primitif”.
- Obtenir l’accord écrit du bailleur pour les travaux importants, même si aucune clause spécifique n’est prévue.
Ecriture comptable de la réalisation d’un prêt travaux
Lorsqu’une entreprise contracte un prêt pour financer les travaux d’aménagement, il est nécessaire de comptabiliser correctement cette opération. La comptabilisation se déroule généralement en deux étapes :
- Constatation de l’entrée de fonds : lors de la réception du montant du prêt sur le compte bancaire, on enregistre une écriture de débit au compte 512 « Banque » et de crédit au compte 164 « Emprunts auprès des établissements de crédit » pour le montant total reçu.
- Affectation des dépenses de travaux : les factures de travaux s’apparentent en principe à une immobilisation. Vous pouvez vous rendre sur notre précédent article dédié à la comptabilisation d’une immobilisation pour en savoir.
- Les intérêts, assurances et remboursements du capital seront ensuite enregistrés périodiquement dans les comptes 661 « Charges d’intérêts », 616 « Charges d’assurances » et 164 (pour la diminution du capital restant dû).