Location meublée en indivision : les démarches

37 commentaires

Gaucherand · 18 juin 2020 à 12 h 02 min

Bonjour,
Merci beaucoup pour ce dossier très clair sur le LMNP en indivision. Quelques questions.
1) Qu’en est-il de la TVA ?
2) sur combien de temps peut-on amortir le bien, les travaux, les meubles ?
3) un compte en banque spécial indivision est-il indispensable ?
3) existe-t-il des cabinets d’expertise comptable online ?
Tous mes remerciements
Très cordialement
Xavier

Thomas · 18 juin 2020 à 12 h 58 min
Bonjour,
Merci à vous pour votre retour.
1- Pour la location meublée l’article 261D du CGI précise que celle-ci est exonérée de TVA. Sauf si vous effectuez de location saisonnière avec des prestations « parahotellières » (petit déjeuner, nettoyage régulier, linge de maison…)
2- L’article du BOFIP explique en détail comment fonctionne les amortissements. Les amortissements se feront par composants et le terrain est lui non amortissable :https://bofip.impots.gouv.fr/bofip/2060-PGP.html#:~:text=L'immobilisation%20est%20amortissable%20sur,%2Ddire%20en%20N%2B6.
3- Honnêtement pour le compte bancaire je ne sais pas trop. Puisque pour les entrepreneurs individuels la loi n’impose pas de compte bancaire pro mais ici dans le cas d’une indivision… Je ne pense pas non plus que l’on puisse dire qu’il s’agit d’une société.
Je vous met la règle ici : https://www.economie.gouv.fr/entreprises/compte-bancaire-professionnel
4) Oui il existe plusieurs cabinets en ligne les plus connus sont l’expert comptable/Dougs/ ou encore jedeclaremonmeuble spécialisé dans ce type de comptabilité.
En espérant vous avoir aidé,
Thomas

Sébastien · 20 juin 2020 à 8 h 38 min

Bonjour

Merci pour ces informations.
Est-il possible de gérer un deuxième bien en indivision lorsque l’on possède déjà un bien en nom propre avec son numéro SIRET?
Le cas échéant faut il demander un nouveau numéro SIRET via un nouveau POi ou faut-il ajouter deuxième bien au SIRET du premier via un P2-P4i?
Je précise que les 2 biens se situeraient dans la même ville (même greffe) mais pas du même SIE.

Merci d’avance.

Cordialement.

Sébastien

Thomas · 20 juin 2020 à 11 h 23 min
Bonjour Sébastien,
Merci pour l’intérêt porté à notre article.
Malheureusement il faut demander un Siret par bien et ceux même si le bien est dans la même ville.
Il existe une seule exception. Si un deuxième bien se situe à la même adresse vous n’avez pas besoin de demander un deuxième SIRET. Il faudra toutefois remplir le formulaire 1447 M-SD pour que votre établissement soit reconnu notamment pour le règlement de la CFE.
En espérant vous avoir aidé.
Thomas,

Emily · 24 juin 2020 à 15 h 49 min

Bonjour,
Merci pour cet article très complet.
Mon compagnon et moi sommes tous les deux propriétaires de notre bien en indivision. Nous sommes en union libre.
Seul mon compagnon souhaite exercer l’activité de LMNP. Est-ce possible dans notre cas? Ou doit-on obligatoirement – tous les deux – se lancer dans l’activité de LMNP en indivision?
Merci d’avance.
Cordialement.
Emily

Thomas · 24 juin 2020 à 20 h 17 min
Bonjour,
Merci à vous pour l’intérêt porté à notre site.
Alors pour ma part cela me semble complexe de faire autrement puisque vous détenez tous les deux une part de l’usufruit. Ce qui veut dire qu’en cas de mise en location une part des revenus vous seront dus.
C’est assez rare de vouloir renoncer à ses droits sur les parts de la location. Il y a peut être un moyen mais je ne suis pas sûre de moi.
Mettre en place une convention d’indivision peut peut être permettre de répartir autrement votre part de revenus issus de la location. Mais s’agissant d’un bien immobilier cette convention doit se faire auprès d’un notaire.
J’espère avoir bien saisit le sens de votre question et avoir pu vous aider.

Zelapin · 13 août 2020 à 14 h 14 min

Bonjour,
Merci pour cet article fort intéressant !

Mon épouse et moi sommes propriétaires d’un petit bien meublé que nous allons mettre en location.

Nous sommes en train de remplir le formulaire P0i.
Si l’un seul de nous exploite le bien, dans le cas où nous choisirions l’imposition au réel simplifié, sur quelle quote-part du bien se porterait l’amortissement ? Sur la totalité (moins le terrain, je sais bien) ou seulement sur la part de l’exploitant (soit 50% de la valeur) ?

Faut-il dans ce cas déclarer une exploitation commune pour pouvoir prendre en compte la totalité ?

Mais vous dites qu’en cas d’exploitation commune on n’a pas droit aux 66% de réduction d’impôts sur les frais de comptabilité.
Que faire donc ???

Merci d’avance pour votre réponse.

Thomas · 13 août 2020 à 17 h 30 min
Bonjour,
En effet les personnes qui exploitent un bien en indivision sont soumis au régime fiscal des sociétés de personnes (article 8 du CGI). Cela implique donc une imposition de plein droit au régime réel.
Alors que pour bénéficier de la réduction d’impôt pour frais de comptabilité prévu à l’article 199 quater B du CGI il faut avoir opter pour le régime réel. Ce qui n’est donc pas le cas en indivision car vous serez soumis de plein droit au régime réel.
Vous pouvez comme vous l’avez mentionné vous déclarer seul comme le précise l’article 1421 du code civil: chacun des époux a le pouvoir d’administrer seul les biens communs. Vous profiterez ainsi de la réduction d’impôt
D’autre part vous avez raison de le souligner les amortissements posent questions puisque normalement pour mettre un bien à l’actif et l amortir il faut en être proprietaire.
Je dois être honnête je ne peux pas répondre avec certitude à cette question. Mais je vous renvoie à ce site d’un avocat fiscaliste qui évoque le sujet.
https://www.paulduvaux.com/item/583-le-couple-et-la-location-meublee
À noter toutefois que dans le cas où vous ne pourrez pas beneficier de la réduction pour frais de comptabilité ces derniers seront néanmoins déductibles. Ce qui n’est pas le cas en cas de réduction d’impôt.
En espérant avoir pu vous aider.
Bonne fin de soirée

Malik O · 27 août 2020 à 17 h 28 min

Bonjour et merci pour cet article.

Petite question concernant les factures d’achat de mobilier par exemple.
Doivent elles être adresser à l’indivision (INDIVISION X-Y) pour être déductibles ou bien est ce qu’elle sont déductibles à partir du moment où elles sont adressées à un membre de l’indivision et à l’adresse du bien loué en LMNP ?

C’est déjà impossible pour les factures d’électricité où ils demandent le nom d’une personne physique, donc d’un des indivisaires (idem pour l’assurance PNO).

Merci à vous, cordialement.

Thomas · 27 août 2020 à 19 h 12 min
Bonjour,
Je n’ai vu aucun texte de loi à ce sujet.
C’est une situation très particulière l’indivision. Mais étant donné que les indivisaires s’identifient via un formulaire p0 i je pense que les factures sont bien déductibles à partir du moment où elles concernent bien l’exploitation de votre logement.
Si vous souhaitez être totalement rassuré l’idéal est peut être de formuler un rescrit.
Cordialement,
Thomas

Delphine · 3 septembre 2020 à 15 h 09 min

Bonjour, dans le formulaire FCMB, il est demandé si l’on constitue une « société de fait » ou une « société en participation ». Que faut-il cocher si on est en indivision ?

Thomas · 3 septembre 2020 à 16 h 28 min
Bonjour,
Merci pour votre message.
Je n’ai pas été précis dans mon article (dans l’etape 1).
Les mentions sociétés de fait et en participations doivent être rayées et remplacées par la mention « en indivision ».
Vous pouvez obtenir confirmation de mon discours également auprès de votre SIE.
Bonne soirée

Djilali · 4 novembre 2020 à 18 h 26 min
Bonjour,
Avez vous eu une réponse concernant votre question ?
Cordialement,
Djilali

Clint · 14 octobre 2020 à 14 h 50 min

Bonjour,

merci beaucoup pour votre article de qualité.

Si je comprends bien, pour une acquisition réalisée en indivision, les deux indivisaires doivent demander et posséder un numéro de SIREN/SIRET commun et donc procéder aux formalités d’inscription au Greffe (P0i et FCMP) nécessairement ensemble, même s’ils ne font pas partie du même foyer fiscal.

Est-ce alors correct de dire que les si les deux indivisaires réalisent de nouvelles acquisitions ensemble, ils pourront conserver le même numéro de SIREN, mais le numéro de SIRET sera propre à chaque bien?

Si tel est le cas, cela veut-il dire que les deux indivisaires auront chaque année une liasse fiscale commune pour tous les biens communs en indivision (sous le même numéro de SIREN) ? Ou alors une liasse fiscale commune par bien, i.e. une liasse fiscale commune par numéro de SIRET? Faut-il alors conserver le même comptable pour l’ensemble des biens en indivision sous le même SIREN?

Si oui, que se passera-t-il si l’un des deux indivisaire devient LMP et que l’autre reste LMNP?
Une liasse fiscale commune sera-t-elle alors toujours possible ?
Si oui, comment se ventileront dans la liasse commune les cotisations sociales LMP payées par l’un mais pas par l’autre ?

En vous remerciant par avance pour votre réponse.

Thomas · 17 octobre 2020 à 9 h 28 min
Bonjour et merci pour l’intérêt porté à notre site Gérer son entreprise.
Nous nous excusons du délais de réponse mais nous avons dû demander de l’aide sur certains points de vos questions qui sont assez complexes.
Effectivement vous ne recevez qu’un SIRET commun. Les formulaires P0i sert simplement à ce que le greffe puisse vous identifier. Le FCMB va lui vous permettre d’avoir ce SIRET commun.
Ensuite pour ce qui concerne vos déclarations. Il y aura en effet une déclaration 2031 commune a déposer (il y a une case B « divers » Pour apporter des précisions notamment si vous n’êtes pas sous le même régime LMNP et LMP) + ensuite chaque indivisaire reportera sa part sur se déclaration de revenus.
Après questionnement il est possible de regrouper l’ensemble des immeubles sur une déclaration même s’ils n’ont pas le même SIRET. Il faudra cependant faire attention en comptabilité, il est possible de faire qu’une comptabilité mais si vous n’êtes pas sous le même régime la déductibilité des déficits n’est pas la même en LMNP et LMP. Il faudra alors faire des sous comptes pour les différents immeubles afin de savoir pour celui qui est en LMP si les amortissements sont déductibles ou non (déficit déductibles dans la limite des amortissements constatés).
D’autre part il va falloir repartir le résultat en prenant bien en compte qu’un des associés a versé des cotisations.
En fonction de votre situation (taux d’imposition, préparation de succession via un démembrement de parts sociales) la question peut se poser sur le recours à une SCI à l’IS sauf si le but est de défiscaliser en LMP ou de revendre (LMNP plus intéressant en terme de plus values).
Voici un petit article qui détaille les différences entre chaque régime si besoin.
Excellent début de week end,

Daina · 23 octobre 2020 à 1 h 03 min

Bonjour merci pour cette article j’aurai quelque question.
Mon conjoint et moi même non marié ni pacsé 3 enfants en commun 2 déclarés sur mes impôts et 1 sur les siennes nous payons pas impôts nous sommes déjà propriétaire d’une maison principale et allons bientôt être livré d’un investissement un appartement en construction neuf que nous avons acheter en quotes-parts à 50/50% chez le notaire. Ce bien nous souhaiterons le mettre pour la 1ère fois en location pour locataire habitation principale meublée, nous seront donc propriétaire bailleurs en indivision LMNP
– en régime réel simplifié ou normal ?
Si j’ai bien compris nous devons remplir un formulaire FCMB ainsi que le P0i à renvoyer dans les 15 jours suivant la location.
– Est ce possible que un seul d’entre nous face cette demande? Car mon conjoint me laisse tout les droits pour gérer la location.
– Peut-on la faire en ligne?
– Comment doit-on déclarer ses revenues locatifs est-ce sur nos 2 déclarions d’impôts ou juste la mienne ? Si les 2 doit-je séparer a 50/50 les revenue pour la déclaration d’impôt?
– Est ce qu’il y a d’autre formulaire à remplir ou à déclarer sur nos impôts?
– Quel sont les frais à payé en nous lançant en LMNP?
– Qu’avons nous nous le droit de déduire?
– Nous allons bientôt nous marier sera t’il possible de faire les modification ?
– Sur le formulaire FCMB pour l’option fiscale que doit on cocher?
– Quand il demande l’activité exercé on parle bien de LMNP?
– Dans le formulaire P0i dois-je remplir la case 3?
– J’aimerais que toute les déclaration ce face à mon nom et prénom peut-on choisir?
– Est ce obligatoire de remplir tout ses formulaire pour être propriétaire bailleurs location meublés ?
– Il ne faut pas seulement faire la déclaration sur nos impôts?
– Est ce obligatoire d’avoir un comptable?
– Est ce que pour une location vide il faut faire les memes démarches?
– Quel est le plus avantageux entre une location meublée et vide? Par rapport à notre situation.

Désolé mes questions sont dans le désordre.

Merci à vous Cordialement.

Daina · 23 octobre 2020 à 1 h 18 min
Suite…
– En tant que propriétaire bailleurs quel assurance doit-je prendre? Car je me lance à gérer moi même cette location pour la 1ère fois en tant que particulier.
– J’ai vu une assurance propriétaire non occupant?
Ou une assurance pour loyer impayé?
Ou les 2?
– Pour mes locataires, Quel documents doit-je les faire signer? Il y a le Bail, l’état des lieux, l’état des équipements mobilier…
– Quel document doit-je leurs demander? Il y a les CNI, bulletin de salaire….
– Comment je dois fixer le montant du loyer? Ainsi que les charges?
– doit-je faire une déclaration à la caf? Une fois mes locataires trouver.
Merci

Thomas · 23 octobre 2020 à 8 h 00 min
– J’ai vu une assurance propriétaire non occupant?
Ou une assurance pour loyer impayé?
Ou les 2?
Les deux sont différents l’assurance propriétaire occupante permet dassurer votre bien tandis que la seconde garantie contre le risque d’impayé.
La première est importante la seconde dépend des risques que vous êtes prêt à prendre. Est ce que vous pensez que vos locataires peuvent potentiellement rencontrer des problèmes. Est ce que vous serez en grande difficulté si vos locataires ne paient plus…
– Pour mes locataires, Quel documents doit-je les faire signer? Il y a le Bail, l’état des lieux, l’état des équipements mobilier…
Vous pouvez également demander des garanties personnelles notamment une caution en fonction du locataire (étudiant)
– Quel document doit-je leurs demander? Il y a les CNI, bulletin de salaire….
Il peut aussi y avoir le contrat de travail ainsi que le dernier avis d’imposition.
Les mêmes documents peuvent aussi demandé à celui qui se porte caution (s’il y a une caution).
– Comment je dois fixer le montant du loyer? Ainsi que les charges?
La fixation des loyers est en principe libre je vous conseille donc de vous rendre sur des sites d’annonces et comparer. Pour les charges le plus courant est de faire payer des provisions sur charges chaque mois et faire une regule par an.
– doit-je faire une déclaration à la caf? Une fois mes locataires trouver
Pour les allocations qui concernent vos locataires ? Si c’est la question vos locataires vous demanderont de leur remplir un papier qu’ils vont eux mêmes transmettre à la CAF.

Thomas · 23 octobre 2020 à 7 h 47 min
Bonjour,
Je vais essayer de répondre au mieux à vos interrogations.
– en régime réel simplifié ou normal ?
Au régime simplifié lorsque les recettes ne dépassent pas 247 000 €.
Si j’ai bien compris nous devons remplir un formulaire FCMB ainsi que le P0i à renvoyer dans les 15 jours suivant la location.
– Est ce possible que un seul d’entre nous face cette demande? Car mon conjoint me laisse tout les droits pour gérer la location.
Lorsque l’on n’est ni marié ni pacsé il est nécessaire de déclarer les différents indivis aires.
– Peut-on la faire en ligne?
Non cette démarche ne se fait pas en ligne, il va falloir rajouter à la main la mention « indivision » Comme expliqué dans les commentaires.
– Comment doit-on déclarer ses revenues locatifs est-ce sur nos 2 déclarions d’impôts ou juste la mienne ? Si les 2 doit-je séparer a 50/50 les revenue pour la déclaration d’impôt?
Effectivement 2 déclarations vont être à faire et la répartition se fera en fonction de vos droits au résultat fiscal.
– Est ce qu’il y a d’autre formulaire à remplir ou à déclarer sur nos impôts?
Il y aura la CFE (taxé foncière des entreprises) et une liasse fiscale à déposer chaque année pour votre activité.
– Quel sont les frais à payé en nous lançant en LMNP?
Il n’y a pas de frais hormis le recours à un cabinet d’expertise comptable si vous ne connaissez pas l’ensemble des règles à suivre pour tenir une comptabilité en toute conformité.
– Qu’avons nous nous le droit de déduire?
Les frais de notaire, d’agence, les dépenses nécessaires à l’exploitation. Certains biens ne seront pas déductibles en totalité immédiatement car ils vont constituer une immobilisation.
Je vous laisse voir l’ensemble des éléments déductibles ici.
– Nous allons bientôt nous marier sera t’il possible de faire les modification ?
Oui bien-sûr il faudra alors remplir le formulaire FCMB pour cessation et ensuite remplir un p0i.
– Sur le formulaire FCMB pour l’option fiscale que doit on cocher?
Régime simplifié et franchise de TVA
– Quand il demande l’activité exercé on parle bien de LMNP?
Effectivement
– Dans le formulaire P0i dois-je remplir la case 3?
La case 3 correspond à votre identité il me semble si c’est bien ça il faut effectivement la remplir.
Il y aura deux p0i à faire un pour chaque indivisaire pour qu’on puisse vous identifier.
– J’aimerais que toute les déclaration ce face à mon nom et prénom peut-on choisir?
Non malheureusement si vous n’êtes pas marié ou pacsé.
– Est ce obligatoire de remplir tout ses formulaire pour être propriétaire bailleurs location meublés ?
Oui ces formulaires servent à déclarer votre activité de bailleur en meublé.
Lorsque vous serez mariés et déclaré seule exploitante vous pourrez opter pour le régime fiscal du micro BIC qui vous permettra d’éviter le recours à un comptable et la liasse fiscale. Cependant en principe n’est pas plus avantageux au regard de l’impôt. Il faudra alors faire des estimations pour savoir si vos impôts et prélèvements sociaux sont en MICRO BIC par rapport au régime simplifié supérieurs au coût d’un expert comptable.
– Il ne faut pas seulement faire la déclaration sur nos impôts?
En régime simplifié non une liasse fiscale pour votre « entreprise » Sera également à déposer.
– Est ce obligatoire d’avoir un comptable?
Non si vous connaissez comment la comptabilité fonctionne. Ce qui peut être dangereux dans le cas contraire.
– Est ce que pour une location vide il faut faire les memes démarches?
Non c’est plus souple en location nu. Après tout dépend du régime que vous souhaitez choisir micro foncier ou régime réel. À noter qu’en location nu il y a beaucoup moins de choses qui sont déductibles. Il faudra toutefois toujours déclarer les revenus sur vos deux déclarations de revenus si vous n’êtes pas marié ou pacsé.
– Quel est le plus avantageux entre une location meublée et vide?
En principe la location meublée est bien plus avantageuse car vous pouvez déduire beaucoup plus de choses et notamment amortir le bien.
Il faut donc voir si cette économie d’impôt est intéressante par rapport au temps de démarches que cela va engendrer. Mais généralement meme en recourant à un comptable c’est plus intéressant du fait des prélevements sociaux de 17.2%.
En espérant avoir été clair,
Cordialement

Frédéric · 29 octobre 2020 à 18 h 05 min

Bonjour,

Merci pour votre article que je viens de consulter suite à des recherches sur la question…
Mon frère et moi avons hérité à part égale d’un appartement de notre père décédé.
Nous l’avons mis en location meublée, nous comptions déclarer les loyer en micro BIC.
J’ai contacté le centre des impôts de mon domicile pour être sûr de la faisabilité.
Ils m’ont demandé de contacter le SIE du logement en question.
Le SIE m’a demandé de remplir un formulaire MO (qui serait CERFA 13959*07 et non FCMB qui serait 11924*01) pour l’enregistrement de l’indivision.

https://www.service-public.fr/professionnels-entreprises/vosdroits/R15071

Ils m’ont également dit qu’il n’était pas possible d’opter pour micro BIC mais qu’on devait être au BIC réél simplifié.

Savez vous si le formulaire M0 remplace le FCMB ?

Merci d’avance pour votre réponse.

Thomas · 29 octobre 2020 à 19 h 05 min
Bonjour,
Le formulaire M0 (cerfa 13959*07) permet de déclarer la création d’une société anonyme, en nom collectif..
Il n’y a pas d’interet a constituer ce type de société pour une location meublé. Vous ne serez pas loueur meublé professionnel avec un seul appartenant donc pas besoin de constituer une société et régler des cotisations sociales.
D’autre part avec le statut de LMNP en indivision vous serez directement imposé à l’IR et non l’impôt sur les sociétés (en société).
Enfin constituer une société avec comme apport un bien immeuble d’une valeur supérieure à 15000€ rend obligatoire le recours à un Commissaire aux apports chargé de vérifier la valorisation du bien.
D’un autre côté effectivement le régime réel est obligatoire en indivision.
Excellente soirée

NINO · 1 novembre 2020 à 17 h 06 min
Bonsoir,
Merci beaucoup pour votre réponse extrêmement rapide !
Je vous embête encore un peu si vous permettez !
Je me permets de vous mettre le corps du mail envoyé par le contrôleur des impôts. Je comprenais que le formulaire M0 permettait de remplacer le formulaire FCMB et le P0i. Du coup je ne comprends plus du tout sa réponse :
Bonjour Monsieur,
si l’appartement appartient à vous et votre frère vous devez créer une indivision à l’adresse XXXXXXXXXXXX
Il faut déposer un formulaire M0 de création (une indivision est une personne morale) au GREFFE DU TRIBUNAL DE COMMERCE DE PARIS 1 quai de Corse 75004 PARIS.
Une indivision ne peut pas être en BIC Micro pour le résultat. Elle sera au régime BIC REEL SIMPLIFIE jusqu’ à de 238000 Euros de chiffre d’affaire.
Sur le M0 indiquer l’adresse de correspondance :
votre nom et prénom + l’adresse de votre domicile
ou
nom et prénom de votre frère + l’adresse de son domicile
Cordialement.

Thomas · 4 novembre 2020 à 21 h 42 min
Bonjour,
Je vous reconfirme que le formulaire FCMB est un formulaire qui permet la déclaration d’une indivision.
Vous pouvez retrouver de la documentation sur le formulaire FCMB et l’indivision sur de multiples autres sites.
Effectivement par contre vous allez devoir être soumis au régime réel simplifié.
Bon courage

Arkal · 23 novembre 2020 à 22 h 47 min

Bonjour,

Merci pour votre article. Nous l’avons lu attentivement et souhaitions savoir si l’indivision s’applique en cas de PACS, car votre article exclut cette situation dès le début.

En effet, nous sommes pacsés et chacun de nous est en lmnp en son nom propre (avec un P0i chacun) . Nous venons d’acquérir un logement meublé à 50/50 dans une ZRR, que nous souhaitons mettre en location saisonnière pendant quelques années. Nous envisageons (peut-être) ensuite de le conserver en tant que résidence secondaire uniquement. Or en attendant, nous comprenons que notre foyer fiscal doit opter pour ses recettes de locations meublées pour un régime soit micro soit réel, qui sera applicable à l’ensemble des 3 biens.

Par conséquent, nous comprenons que la notion d’indivision sur ce logement en comlun nous contraindrait au réel. Aussi nous aimerions savoir si d’autres options s’offrent à nous?

Si oui :
– Si nous conservons l’exploitation du meublé commun plusieurs années et si nous ne sommes pas contraints à l’indivision, peut-on passer facilement et n’importe quand du régime réel au régime micro ou inversement, ou sommes-nous contraints de conserver 2 ans (voire 3) minimum un régime pour chaque bien ?

Si non :
– Peut-on sortir facilement et n’importe quand de l’indivision si nous cessons l’activité de location meublée pour conserver le logement en habitation secondaire ?
– L’indivision nous empêcherait de fait de pouvoir nous déclarer en meublé de tourisme classé et donc de bénéficier d’un abattement de 71%, d’une exonération de cfe, taxe foncière et taxe d’habitation c’est bien cela ? Si oui n’y-a-t-il aucune façon de bénéficier de ce statut si on est pacsés ?
– Enfin, si nous sommes contraints par l’indivision et donc le régime réel, nous souhaitons savoir si la notion d’amortissement est avantageuse dans tous les cas? Ou uniquement pour des prix d’acquisition conséquents ou à partir d’un certain seuil de recettes annuelles?

Vous remerciant d’avoir pris le temps de nous lire, et espérant pouvoir trouver quelques clarifications sur ces sujets complexes.

Bien à vous

Thomas · 24 novembre 2020 à 8 h 54 min
Bonjour et merci pour l’intérêt porté au site GSE,
Effectivement nous avons exclu les couples mariés et pacsés de notre article du fait que si vous êtes sous une imposition commune il est possible de ne déclarer qu’un des deux conjoints, qui exercera l’activité en son nom propre. Si vous êtes bien sous une imposition commune cela devrait régler l’ensemble de vos interrogations ?
Je vais tout de même répondre à vos autres questions. Dans votre cas il peut aussi être envisagé de créer une SCI. Cependant la SCI devra vraisemblablement être imposé à l’IS, car la la location meublée constitue une activité commerciale. Vous serez alors là encore contraint d’être au régime réel. Mais la création d’une SCI peut être un moyen plus pratique de préparer une éventuelle succession.
En cas d’option pour le régime réel, l’option est valable pour au moins 2 ans. Et attention elle se renouvelle automatiquement par la suite. Pour repasser au réel il faudra à la fin de l’exercice envoyer un courrier auprès de votre SIE.
Attention toutefois la SCI à un régime d’imposition des plus values différent voir notre article sur les différents statuts de location.
Dans le cas où vous gardez le bien comme résidence secondaire et continuez de louer saisonnièrement le bien. Si vous êtes au régime réel il faudra veiller à réintégrer certains frais. Comme vous bénéficiez également du bien les amortissements ne vont pas être déductibles à 100%.
Se déclarer en nom propre si vous êtes sous une imposition commune va permettre de régler ce problème.
Je dirai que le régime réel est en principe avantageux quand on y opte dès l’acquisition car il permet de déduire les frais d’agence et de notaire. En cas de déficit il est bien entendu reportable (mais pas déductible des autres revenus du foyer).
En espérant avoir correctement répondu à vos interrogations.
Thomas

Arkal · 24 novembre 2020 à 20 h 20 min
Merci pour votre retour, nous avons bien une imposition commune. Le SIE nous a pourtant demandé de créer une indivision même si nous étions pacsés.

MAGNAT · 11 décembre 2020 à 16 h 03 min

Bonjour, 1 bien est acheté par un couple marié en communauté en 2017, il le déclare en micro BIC.
Il achète un second bien en 2020 et veulent le déclarer au réel (en remplissant FCMB de l’indivision), est ce possible? Si non peut on immatriculer le second bien en 2020 sur un autre imprimé F CMB pour le distinguer)

Thomas · 11 décembre 2020 à 17 h 24 min
Bonjour,
Merci pour votre message et l’intérêt porté à notre site.
Il n’est pas possible d’opter pour plusieurs regimes d’imposition pour une même activité qu’est la location meublée.
Si vous souhaitez basculer au régime réel il faudra penser à réaliser la levée de l’option avant le 1er février de l’année.
Cordialement,
Thomas

delory · 15 mars 2021 à 22 h 18 min

bonjour,

je suis marié sous le régime de la communauté, nous avons une maison achetée avant le mariage en indivision. ma femme exploite la maison en maison d’hôte (en EI, régime para hôtelier au réel). nous avons fait construire deux gite sur la propriété à la même adresse. puis je seulement remplir un POi et me déclarer LMNP en nom propre ? et puis-je opter pour le micro ?

merci

Tim · 29 avril 2021 à 13 h 59 min

Bonjour Thomas et bravo pour votre site

Ma question concerne un statut d’indivision et d’un immeuble de rapport constitué de locaux meublés et vides. Ils seront dans la majorité des cas à terme loués en meublés

Pourriez vous m’éclairer sur les déclarations à l’IR à effectuer dans ce cas et sur nos obligations comptables ?

Par exemple, pouvons nous amortir au réel tous les logements (qu ils soient vides ou meublés) ? Ou faut il ventiler chaque année selon le ou les lots qui auront été loués en meublés ou vides ? Même question entre une ventilation chaque année entre RF et BIC ou 100% ?
Merci de votre retour
Cordialement

Thomas · 30 avril 2021 à 23 h 37 min
Bonjour Tim,
Merci pour vos encouragements.
Au niveau de location nue vous allez avoir le choix entre le calcul suivant l’abattement de 30% ou le régime réelle en réalisant l’Annexe 2044 de la Déclaration de revenue.
Pour la location meublée en indivision vous êtes sous mis de plein droit au régime réel et il va falloir dans ce cas tenir une comptabilité. Sur la déclaration de revenue une rubrique est dédiée à la location meublée non professionnelle (si vous ne dépassez pas les seuils).
Pour rappel les logements ne peuvent pas être amortis fiscalement en revenus fonciers à moins d’opter pour une SCI à l’IS. Mais dans ce cas attention à la plus value en cas de revente.
En LMNP en réel il est toutefois possible d’amortir les locaux et le régime de la plus value est plus interessant.
En espérant avoir répondu à vos interrogations

Sylvie · 30 avril 2021 à 7 h 00 min

Bonjour,
Je vous remercie pour votre article. J’ai hérité d’une maison avec mon frère que nous souhaitons mettre en location saisonnière. J’ai bien noté que du fait de l’indivision, nous sommes tenus de faire une déclaration au tribunal de greffe. Pouvez vous s’il vous plait nous indiquer si nous sommes obligés de prendre un comptable? Pouvons nous bénéficier malgré l’indivision de la réduction de 70% pour les logements classés ?
Je vous remercie grandement de votre retour

Thomas · 30 avril 2021 à 23 h 24 min
Bonjour Sylvie,
Vous n’êtes pas obligé de recourir à un comptable si vous vous en sentez vraiment capable.
Il me semble qu’en cas de location meublée en indivision vous êtes soumis de plein droit au régime réel et non pas au calcul suivant l’abattement.
Bon courage