Investir dans la pierre c’est un des placements favoris des français. Un bien immobilier père rarement de la valeur. Selon l’INSEE de 2010 à 2020, les biens immobiliers ont en moyenne subi une hausse de 22%. En plus de ça il est possible à travers la location immobilière d’obtenir des rendements biens supérieurs à vos livrets d’épargnes plus classiques ou encore à l’assurance vie. Pour ceux qui souhaitent sauter le pas nous présentons à travers cet article 6 conseils pour un faire un bon investissement locatif.
1- Déterminer votre objectif
Un investissement locatif peut revêtir divers objectifs. Votre stratégie sera adaptée en fonction de vos objectifs. :
- Investir dans un bien pour assurer ses vieux jours en limitant un minimum les risques. Dans ce cas vous allez privilégier l’investissement dans un bien en très bon état, bien entretenu et situé dans une ville où la demande locative est abondante.
- Au contraire vous souhaitez vivre de vos revenus locatifs, il faudra dans ce cas bien souvent investir dans des biens avec du potentiel mais à rénover ou restructurer (division d’un bien en plusieurs appartements) ainsi que de choisir des villes à taille moyenne.
- Il est possible d’avoir un objectif intermédiaire aux deux précédents.
Comme dans tous placements plus le risque est élevé et plus les gains peuvent être élevés mais aussi les pertes. C’est pourquoi il est important de bien se former pour mettre toutes les chances de son côté.
2- Bien choisir son investissement locatif
Pour faire un bon investissement locatif, son bien immobilier doit être choisi en fonction de sa stratégie mais aussi en essayant de limiter un maximum les risques. Pour une même rentabilité il semble normal de choisir le bien qui présente le moins de risque. Les risques principaux dans l’immobilier sont :
- le bien perd de la valeur
- l’état du bien se détériore
- le bien n’arrive pas à être loué
Pour choisir le bien idéal il est important de minimiser l’ensemble de ces risques.
Les risques liés à la perte de valeur du bien peuvent être contrecarré en se documentant sur le secteur. Si vous comptez réaliser un investissement locatif dans une zone que vous ne connaissez pas n’hésitez pas questionner les commerces de proximité (boulangerie, épicerie, boucher, coiffeur…) et le voisinage.
Pour limiter le risque que l’état du bien ques vous comptez acquérir se détériore, il serait intéressant d’acquérir des bases en immobilier et de se faire accompagner par un professionnel lors de vos visites. Il est aussi important de s’assurez de la conformité du bien aux normes actuelles et à venir. Si c’est un appartement n’oubliez pas d’examiner les parties communes.
Pour éviter de faire face à toute vacance locative, vous pouvez sonder le marché en regardant les annonces de locations sur les sites de petites annonces. Si une annonce peut potentiellement être similaire à la votre n’hésitez à enregistrer le lien retourner y au bout d’une dizaine de jours si l’annonce est toujours en ligne n’hésitez pas à appeler et prendre la température. (Le bien est il toujours à louer ? Y a t-il du monde sur le coup ?). Si vous êtes situé dans une petite ville ou une ville moyenne, vous allez surement devoir vous démarquer de vos concurrents pour garantir la location de vos biens (faible consommation énergétique, design soigné, cuisine intégrée, rangements intégrés).
3- Ne pas négliger l’assurance loyers impayés
L’assurance garantie loyers impayés (GLI) à un coût. Cependant, il peut être judicieux de ne pas la négliger. Les procédures d’expulsions en cas d’impayés peuvent prendre plusieurs années. Il faut pouvoir être en capacité d’accepter ce risque.
Par ailleurs il existe désormais une assurance gratuite pour les bailleurs à certaines conditions : l’assurance VISALE. A noter que les retours d’expériences sur cette assurance sont très mitigés voir négatifs… Ce qu’il en ressort et que contrairement aux assureurs classiques ils ont moins d’intérêts à expulser rapidement le locataire en place pour limiter les pertes. Il se peut donc qu’à la fin de votre bail le locataire soit toujours en place. Mais vous ne serez à ce moment là plus couvert par la garantie contre les impayés….
4- Eviter de détériorer sa capacité de financement
Pour vous garantir un reste à vivre convenable et pouvoir faire face à des imprévus il est recommandé d’essayer de détériorer au minimum sa capacité d’autofinancement. Nous nous expliquons pour emprunter auprès d’une banque il est recommandé de ne pas dépasser un taux d’endettement de 33%. Mais il faut savoir que les biens mis en location sont pris en compte pour déterminer vos revenus. Ils sont pris en compte à 70% (les 30% restants représentent les éventuelles charges).
Exemple :
Vous achetez un bien frais de notaire inclus pour 60 000 €. Ce prêt est financé par emprunt sur 25 ans. Vous devez alors verser une mensualité de 250 €/ mois.
Le but est donc que la mensualité représente plus ou moins 70% du loyer soit ici 250/70% = 357 €.
Votre capacité à emprunter n’est dans ce cas pas impacté vous pourrez alors réaliser un autre emprunt en cas de coup dur. D’autre part si on reprend notre exemple et que nous supportons aucune charge sur notre bien (dans un monde imaginaire), la différence entre ses recettes et mensualités permet même de dégager ce que l’on appel un cash flow. C’est à dire qu’en empruntant et réalisant cet investissement nous arrivons à gagner en trésorerie chaque mois.
5- Analyser les postes de charges
Le loyer potentiel de votre futur bien c’est une chose mais les charges à prévoir c’est tout aussi important. Les biens avec d’importantes charges de copropriétés sont généralement vendus moins cher. Même si les prestations peuvent être plus intéressantes (ascenseur, gardien etc…), il faut se poser la question de est ce que le locataire va accepter de payer se surcout ? L’idéal et de dénicher des syndics de copropriété bénévoles.
6- Se former sur la fiscalité de l’investissement locatif
La fiscalité peut également imputée la rentabilité de votre investissement locatif. Il est donc important de se former sur les différents dispositifs en vigueur. Le fait de louer un bien nu (sans meuble), meublé, par le biais d’une SCI peut faire varier votre imposition. Nous avons d’ailleurs rédigé un article qui présente les principales différences entre ces différents modes de location. D’autre part, il existe aussi des dispositifs de défiscalisation pour plus ou moins réduire la note. En effet, ces dispositifs sont loins d’être toujours intéressants.
