L’achat immobilier est en principe réalisé par le biais d’un acte authentique. L’acte authentique est définit par l’article 1317 du code civil comme un acte reçu par un officier public, bien souvent un notaire. Si cette dépense est réalisée à titre purement professionnellement, il sera nécessaire de procéder à la comptabilisation de ces frais de notaire. A noter que l’on parle généralement de frais de notaire alors qu’il s’agit en grande partie de taxes à destination de l’état (droits d’enregistrement, publicité foncière).
Quel est le rôle du notaire ? Qu’est ce qu’un émolument ?
Lors d’un achat immobilier, le notaire va se charger de mettre en forme l’acte et réaliser les diverses formalités.
En contrepartie de cette prestation le notaire va percevoir une somme d’argent que l’on appelle émolument. Cette somme est réglementée par l’article A444-53 du code de commerce. Ce qui signifie que chaque notaire pratique un tarif relativement similaire pour une prestation donnée.
En plus de cet émolument, le notaire va recevoir une somme afin de financer
- les droits d’enregistrement et la sécurité immobilière : cette somme se retrouve sur votre facture sous le nom de « PUB » et de « CSI » pour la contribution de sécurité immobilière. Il faut savoir que les émoluments sont soumis à la TVA au taux de 20%.
- les débours du notaire : il s’agit des dépenses engagés par le notaire pour réaliser sa mission. Exemple : frais postaux, recours à un expert immobilier etc..
Le montant global de ces frais d’acquisition représente environ 8% du bien. Sur ces 8% approximativement les 3/4 servent à financer les droits de mutation. A noter que pour les biens immobiliers neufs les frais d’acquisition sont réduits (Ce lien aborde plus en détail les frais de notaire dans le neuf). En effet, il n’y a dans ce cas pas de droits d’enregistrement. Cependant, l’état prélève une taxe dite de publicité foncière. Pour plus de précision vous pouvez estimer vos frais de notaire sur ce site officiel.
Comptabilisation de l’achat immobilier
Le bien immobilier acquis va lui être comptabilisé dans le compte d’immobilisation concerné (211 : terrain, 2131 : bâtiment, 2135 installations générales et aménagements…). Le bien acquis va donc figurer au bilan de votre entreprise et plus précisément à l’actif.
A savoir que le terrain doit être dissocié du bien immobilier. Et les biens qui constituent la construction doivent être décomposés selon ses composants. Le bulletin officiel des finances publiques a mis en place un barème à titre indicatif (gros œuvre, façade, agencements, toiture etc…). Cette dissociation s’explique du fait que chaque composant d’un immeuble n’a pas la même durée d’amortissement. Un terrain n’est pas amortissable et le gros œuvre à une durée de vie bien plus importante que de simples installations.
Comptabilisation des frais de notaire
Il est dans un premier temps important de rappeler que le relevé de situation établi par votre notaire ne constitue pas une facture. En ce qui concerne les frais de notaire, deux méthodes sont possibles.
- Opter pour la comptabilisation des frais à l’actif, c’est à dire dans le compte d’immobilisation qui se rattache au bien acquis
- Ou alors enregistrer les frais de notaire en charges
Dans le cas de la comptabilisation des frais de notaire en charges, on utilise les comptes suivants :
- 6226 « honoraires » pour les émoluments du notaire
- 44566 « TVA déductible » les émoluments du notaire sont soumis à TVA de 20%
- 6227 « frais d’actes et contentieux » on y inscrit les frais d’hypothèque si le bien acquis est hypothéqué.
- 6354 « droits d’enregistrement » pour les taxes de publicités foncières et de sécurité immobilière (CSI)
Exemple de comptabilisation des frais de notaire
Cersa a acquis un local dans le but d’entreposer du matériel. Le bien a été acquis 100 000 €. Les frais de notaire applicables à cette acquisition sont les suivants :
- émoluments du notaire 2069 € HT (TVA 414 €)
- droits d’enregistrement 5807 €
- contribution de sécurité immobilière 100 €
Soit un total de 8390 €. Cersa depuis sa création comptabilise les frais d’acquisition en charges. Pour garder une certaine homogénéité, elle décide de continuer ainsi.
L’écriture suivante est alors enregistrée dans les comptes de l’entreprise :
Comptes débités
- 6226 « émoluments » : 2069 €
- 44566 « TVA déductible » : 414 €
- 6354 « droits d’enregistrement » : 5807 €
- 6354 « CSI » : 100 €
Compte crédité
- 401 « fournisseur notaire XXX »
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