Associer une SCI (Société Civile Immobilière) et le statut LMNP (Loueur en Meublé Non Professionnel) est une idée qui séduit de nombreux investisseurs immobiliers. Ce montage permet-il vraiment de cumuler les avantages de ces deux statuts ? Est-il fiscalement intéressant ou comporte-t-il des pièges à éviter ?
Dans cet article, nous allons décrypter la compatibilité entre SCI et LMNP, leurs avantages et inconvénients, et les meilleures alternatives selon votre situation.
Qu’est-ce que le statut LMNP ?
Le Loueur en Meublé Non Professionnel (LMNP) est un statut fiscal permettant aux propriétaires de louer un bien immobilier meublé tout en bénéficiant d’une fiscalité avantageuse.
Conditions pour être éligible au LMNP :
- Louer un bien meublé, avec des équipements suffisants pour une occupation immédiate.
- Ne pas dépasser 23 000 € de revenus locatifs annuels ou 50 % de ses revenus globaux.
- Ne pas être inscrit comme loueur en meublé professionnel (LMP).
Avantages du statut LMNP :
- Amortissement comptable : possibilité de déduire l’usure du bien et des meubles, réduisant ainsi la base imposable.
- Régime fiscal intéressant : option pour le régime micro-BIC (abattement jusqu’à 50 %) ou réel (déduction des charges et amortissements).
- Flexibilité : idéal pour les investisseurs souhaitant générer des revenus locatifs très peu voire totalement non imposés.
Qu’est-ce qu’une SCI ?
La Société Civile Immobilière (SCI) est un outil juridique permettant d’acheter, gérer et transmettre un patrimoine immobilier à plusieurs associés.
Pourquoi créer une SCI ?
- Faciliter la gestion d’un bien en indivision entre plusieurs personnes (associés). En effet, la prise de décision dans une SCI est réglementée.
- Optimiser la transmission de patrimoine en intégrant des héritiers dans la structure.
- Structurer un investissement locatif via une personne morale plutôt qu’en nom propre.
Fonctionnement et fiscalité de la SCI :
- SCI à l’Impôt sur le Revenu (IR) : les associés sont imposés sur leur quote-part des revenus locatifs dans leur déclaration de revenus.
- SCI à l’Impôt sur les Sociétés (IS) : la société est imposée directement et peut amortir son bien immobilier, mais les bénéfices redistribués aux associés sont fiscalisés.
LMNP et SCI : Sont-ils compatibles ?
Associer une SCI avec le statut LMNP semble attractif en théorie, mais la réalité juridique et fiscale est plus complexe. Voyons ce qu’il en est.
Peut-on faire du LMNP avec une SCI ?
En principe, non. Voici pourquoi :
Le LMNP est un statut destiné aux particuliers : Il est conçu pour les propriétaires qui louent un bien meublé à titre personnel.
Une SCI est une société de nature civile : Son objectif est de gérer des biens immobiliers à usage d’habitation, et non d’exercer une activité commerciale. Or, la location meublée est considérée comme une activité commerciale par l’administration fiscale.
Conséquence : Une SCI qui loue un bien meublé devient imposable à l’Impôt sur les Sociétés (IS), sauf si cette activité reste marginale (moins de 10 % des revenus de la SCI).
Les implications fiscales d’une SCI louant en LMNP
SCI à l’Impôt sur le Revenu (IR) et location meublée :
- Si une SCI réalise plus de 10 % de son chiffre d’affaires avec la location meublée, elle perd son régime fiscal à l’IR et bascule automatiquement à l’IS.
- L’impôt sur les sociétés implique des obligations comptables strictes et des règles fiscales différentes.
SCI à l’Impôt sur les Sociétés (IS) :
- Possibilité d’amortir le bien immobilier, ce qui réduit la base imposable.
- Mais la plus-value à la revente est calculée sur le prix d’achat amorti, entraînant une fiscalité plus lourde en cas de cession.
Existe-t-il des solutions pour cumuler SCI et LMNP ?
Il existe quelques alternatives pour optimiser la fiscalité tout en conservant les avantages du LMNP :
- Créer une SARL de famille : Ce type de société permet d’être imposé à l’IR tout en exerçant une activité de location meublée.
- Séparer les investissements : Acheter certains biens en nom propre pour le LMNP et d’autres via une SCI pour la location nue.
- Opter pour une SCI à l’IS en acceptant ses contraintes fiscales : Si l’objectif est la transmission du patrimoine, cela peut être une solution envisageable.
Pour en savoir davantage sur le cumul LMNP et SCI, vous pouvez lire le comparatif fait par maslow.immo.
Avantages et inconvénients de combiner SCI et LMNP
Les avantages de la combinaison SCI + LMNP
- Facilite la gestion à plusieurs
Une SCI permet d’acheter un bien immobilier en commun (famille, amis, associés) tout en établissant des règles de gestion claires dans les statuts de la société. - Optimisation de la transmission patrimoniale
Avec une SCI à l’IR, il est possible d’organiser progressivement la transmission d’un patrimoine immobilier en donnant des parts sociales à ses héritiers, tout en limitant les droits de succession. - Protection des associés et structuration du patrimoine
Contrairement à l’indivision, une SCI permet d’éviter les conflits entre héritiers ou investisseurs, car les décisions sont encadrées par des statuts. - Amortissement du bien immobilier en SCI à l’IS
Une SCI imposée à l’IS permet d’amortir le bien, ce qui réduit la base imposable et l’impôt à payer chaque année.
Les inconvénients et risques à anticiper
- Une fiscalité contraignante
- Une SCI à l’IR ne peut pas louer en meublé sans perdre son régime fiscal.
- Une SCI à l’IS entraîne une double imposition (sur les bénéfices et lors de la distribution des dividendes).
- Obligations comptables et administratives plus lourdes
Une SCI (surtout à l’IS) impose une tenue de comptabilité stricte, avec bilans annuels et déclarations fiscales détaillées. - Perte des avantages fiscaux du LMNP
En SCI à l’IS, la plus-value immobilière est recalculée sur la valeur amortie, ce qui entraîne une taxation plus lourde lors de la revente du bien.
Verdict : Quand est-il pertinent d’associer une SCI et du LMNP ?
✅ Opter pour une SCI si l’objectif est la gestion et la transmission patrimoniale.
✅ Éviter la SCI pour du LMNP si l’objectif est uniquement fiscal.
✅ Privilégier une SARL de famille si l’on souhaite faire du LMNP tout en bénéficiant d’un cadre sociétaire.
Alternatives et solutions
Si la combinaison SCI + LMNP présente des limites, d’autres solutions existent pour optimiser votre investissement immobilier tout en bénéficiant d’une fiscalité avantageuse.
Opter pour une SARL de famille au lieu d’une SCI
La SARL de famille permet d’exercer une activité de location meublée tout en restant soumis à l’Impôt sur le Revenu (IR).
Avantages de la SARL de famille :
- Compatible avec le statut LMNP.
- Permet d’amortir le bien immobilier et les meubles.
- Évite la taxation lourde de la SCI à l’IS.
- Facilité de transmission du patrimoine grâce aux parts sociales.
Inconvénients :
- Nécessite une gestion comptable plus stricte qu’une détention en nom propre.
Ne permet pas autant de souplesse qu’une SCI pour l’intégration de nouveaux associés.
Séparer les investissements : LMNP en nom propre + SCI pour la location nue
Plutôt que d’essayer de forcer la compatibilité entre LMNP et SCI, une alternative intéressante consiste à dissocier les stratégies :
- Acheter des biens en LMNP en nom propre : pour bénéficier de la fiscalité avantageuse (abattements, amortissements, exonération de plus-value après 30 ans).
- Utiliser une SCI pour la location nue : afin d’optimiser la gestion patrimoniale et de transmettre les biens à ses héritiers plus facilement.
Pourquoi cette solution est intéressante ?
- Vous profitez des avantages fiscaux du LMNP tout en gardant une SCI pour d’autres types d’investissements.
- Vous évitez la double imposition et les contraintes comptables lourdes d’une SCI à l’IS.
- Vous adaptez chaque statut à votre stratégie d’investissement globale.
Choisir entre SCI à l’IS ou SCI à l’IR selon ses objectifs
Si vous souhaitez absolument combiner SCI et location meublée, vous devez choisir entre deux régimes fiscaux :
SCI à l’IR :
✔ Idéale pour la transmission patrimoniale et la gestion familiale.
❌ Impossible de faire du LMNP sans perdre ce régime (passage automatique à l’IS si la location meublée dépasse 10 % des revenus de la SCI).
SCI à l’IS :
✔ Possibilité de louer en meublé sans contrainte fiscale immédiate.
✔ Amortissement du bien et des charges, réduisant l’impôt à payer chaque année.
❌ Plus-value fortement taxée à la revente (base de calcul diminuée par l’amortissement).
Quand choisir une SCI à l’IS ?
Si l’objectif est de capitaliser sur les revenus locatifs et de garder les biens à long terme, la SCI à l’IS peut être pertinente. En revanche, si vous envisagez une revente rapide, les lourdes taxes sur la plus-value rendent ce montage moins intéressant.
