Le but d’un bailleur est en principe de réaliser un maximum de profits sur les loyers qu’il perçoit. La nouvelle tendance est d’acquérir des biens immobiliers à rénover. Le fait de passer par la case travaux permet de bénéficier de prix très attractifs mais pas que… Il existe également des avantages fiscaux sur ce type de bien.

Pourquoi faire ses travaux ?

Faire ses travaux : un avantage économique

Il y a deux raisons qui poussent un bailleur à réaliser ses travaux : l’économie d’argent qui peut en résulter mais aussi la passion que peut procurer pour certains la réalisation de travaux manuels de ce type.

Certains travaux comme la pose de papiers peints, peinture, d’un sol stratifié peuvent être réalisés soit même. Une certaine dextérité est toutefois nécessaire. Sur ce type de travaux la main d’œuvre coûte en moyenne entre 35 et 60 € de l’heure en fonction des zones géographiques.

Certains travaux plus complexes comme la pose d’une cuisine peuvent également être réalisé par soi-même, si vous êtes plutôt bricoleur. Dans ce cas, il va falloir vous équiper d’outils. L’outillage professionnel type électroportatif permet de gagner du temps et de faciliter la réalisation des travaux.

Déficit foncier et réalisation de travaux par soi-même

Le déficit foncier est un mécanisme qui a pour but de réduire l’imposition d’un contribuable. Lorsque les charges déductibles qui résultent d’une activité foncière sont supérieures à leur revenu, un déficit foncier apparaît. Ce déficit foncier peut ensuite être déduit des autres revenus du foyer fiscal dans la limite de 10 700 € par an. En cas de surplus celui-ci est reportable sur les 6 prochaines années.

Pour résumer pour qu’il puisse y avoir un déficit foncier les conditions suivantes doivent être réunies :

  • Charges déductibles supérieures à leur revenu
  • Location non meublée
  • Imposition des revenus fonciers au régime réel foncier

Pour qu’un déficit apparaisse il faut que les charges soient importantes. Ces charges importantes découlent en général de travaux. Et contrairement à certains mécanismes de défiscalisation ces travaux peuvent être réalisés par soi-même. Il faut simplement pouvoir prouver ces charges en conservant les factures d’achats des matériaux utilisés.

Attention tout de même, toutes les dépenses de travaux n’ouvrent pas droit à déduction. Les travaux qui apportent une modification importante au gros œuvre comme les travaux d’agrandissement ne sont eux pas déductibles des revenus fonciers. SI vous envisagez ce genre de travaux et souhaitez les déduire, il faudra recourir à de la location meublée au régime réel ou à une SCI à l’IS. Ce genre de structure entraine la tenue d’une comptabilité. Cette comptabilité a pour incidence d’immobiliser ces importants travaux. Des amortissements (soit des charges) seront ensuite à comptabiliser sur cette immobilisation.

Pour en savoir plus voici un article complet sur la déduction des dépenses en fonction de la structure choisie (SCI à l’IS, à l’IR, location meublée, location non meublée en nom propre).

Pourquoi faire faire ses travaux ?

Quand on est bailleur faire ses travaux à des avantages. Toutefois faire faire ses travaux à également ses atouts. Vous verrez que le plus intéressant varie en fonction de la situation de chacun.

Le coût des outils

Certains travaux peuvent nécessiter d’acquérir des outils à un cout élevé. Restaurer une toiture même si on dispose de compétences va nécessiter de s’équiper en échafaudages, pour travailler en toute sécurité. Même si certains équipements peuvent être loués, ce coût doit être à prendre en compte. Dans le cas où vos travaux sont de faibles ampleurs, en principe recourir à un artisan est plus avantageux économiquement. Le coût des outillages aurait été trop important proportionnellement aux travaux. Tandis qu’un artisan dispose déjà des outils qu’il peut suramortir à travers ses différentes missions.

L’assurance

Il y a des travaux qui peuvent être lourds de conséquences, en cas de réalisation défectueuse. C’est notamment le cas des travaux d’électricité. Sur ce type de travaux, si un incident survient votre responsabilité pourra être engagée.

C’est pourquoi il est pour ces travaux conseillé de recourir à un professionnel assuré (responsabilité professionnelle et décennale).

La loi Denormandie

Mis à part le déficit foncier, il existe d’autres dispositifs qui permettre de défiscaliser à travers l’immobilier. Il y a notamment la loi Denormandie qui reprend les règles du dispositif Pinel mais pour l’ancien.

Ce dispositif octroi une réduction d’impôt aux contribuables qui investissent dans des villes où le besoin de rénovation est important. Ces villes sont prévues par l’article 199 novovicies du CGI.

En plus d’investir dans ces villes le bien devra subir une rénovation pour au moins 25% de sa valeur. La rénovation devra également portée sur au moins un de ces 3 points :

  • Travaux qui améliorent la performance énergétique d’au moins 30%
  • 2 types de travaux sur les choses suivantes : changement de chaudière, isolation des combles, des murs ou fenêtres
  • Créer une surface habitable nouvelle

Le « hic » et que ces travaux devront obligatoirement être réalisés par un professionnel certifié RGE (reconnu garant pour l’environnement).

Aides de L’ANAH

L’ANAH, l’agence nationale de l’habitat met en place de multiples aides pour les bailleurs. Ces aides ont notamment pour but d’améliorer la performance énergétique des biens immobiliers. Ces aides peuvent aller jusqu’à 28 000 € pour les logements très dégradés.

Là encore ces aides sont soumises à divers engagements dont le recours à une entreprise certifiée RGE.

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