Le démembrement croisé de propriété est une nouvelle tendance pour les couples non mariés. Ce mécanisme permet de résoudre en grande partie les problématiques de succession et ceux sans être marié.
Qu’est ce qu’un démembrement de propriété ?
3 droits
Une propriété est composée de plusieurs droits :
- l’usus qui est le droit d’utiliser un bien
- le fructus qui est le droit de percevoir les fruits issus de ce bien
- et l’abusus qui est le droit d’aliéner ce bien
L’ensemble de ces droits forment la pleine propriété. Cependant il est possible de répartir ces droits. C’est ce que l’on appel le démembrement de propriété. L’usufruit (usus + fructus) et la nue-propriété (abusus) peuvent appartenir à des personnes différentes.
Avantage principal du démembrement de propriété
Généralement ce démembrement est utilisé pour réduire les droits de succession de ses héritiers. En effet au décès d’un usufruitier la pleine propriété revient alors à son nu-propriétaire et ceux sans payer de droits de succession sur la pleine propriété.
Pour réduire les droits de succession le principe est alors simple un individu conserve l’usufruit d’un bien et fait donation de la nue propriété. Seul les droits de mutation sur la nue propriété sont alors réglés. Et pour l’usufruitier il peut de son vivant utiliser le bien et en percevoir les fruits. Et à son décès aucun droit n’est à régler sur l’usufruit. Une question se pose alors comment détermine t-on la valeur de l’usufruit et de la nue propriété ? L’administration a prévu un barème en fonction de l’âge du donateur (article 669 du CGI)
| AGE de l’usufruitier | VALEUR de l’usufruit | VALEUR de la nue-propriété |
| <21 ans révolus | 90 % | 10 % |
| <31 ans | 80 % | 20 % |
| <41 ans | 70 % | 30 % |
| <51 ans | 60 % | 40 % |
| <61 ans | 50 % | 50 % |
| <71 ans | 40 % | 60 % |
| <81 ans | 30 % | 70 % |
| <91 ans | 20 % | 80 % |
| + 91 ans | 10 % | 90 % |
A noter qu’il n’est pas possible de démembrer un bien soumis à un dispositif de défiscalisation comme Pinel.
Démembrement croisé de propriété : achat en couple
Problématique
Lorsque l’on achète un bien immobilier sans être marié le risque principal porte sur la succession. En effet, en cas de décès de l’un des conjoints, le conjoint survivant n’a aucun droit sur la part de son conjoint (et ceux même si vous êtes pacsé).
En l’absence de testament, la loi organise la dévolution du patrimoine de cette manière :
- conjoint marié
- en l’absence de conjoint marié aux enfants
- en l’absence d’enfants aux parents, frères et sœurs
Ce qui veut dire que si l’un des conjoints décède le conjoint survivant va posséder sa résidence en indivision avec les héritiers de son conjoint. Et en cas de mésentente ces derniers peuvent exiger la vente du bien.
Testament
Pour répondre à cette problématique le notaire peut vous proposer de réaliser un testament. Dans ce cas le conjoint survivant va bien hériter de la part de son conjoint. Cependant si vous n’êtes ni mariés, ni pacsés les droits de succession sont dans ce cas très élevés.
En effet, le pacs n’a pas d’intérêt au niveau de la dévolution mais au niveau de la fiscalité sur les droits de succession. Le conjoint marié ou pacsé (avec testament) est totalement exonéré de droits de succession.
Alors que si vous n’êtes ni marié, ni pacsé et avez réalisé un testament au bénéfice de votre conjoint, celui-ci va être soumis à des droits de succession à hauteur de 60%.*
C’est à dire que si vous achetez une maison en indivision à 50/50 d’une valeur de 200 000 € et que l’un des deux conjoints décède :
- si vous n’êtes pas marié et prévu aucun testament, le conjoint survivant ne va avoir aucun droit. Le conjoint survivant possédera alors la maison en indivision avec les héritiers de son conjoint.
- si vous êtes mariés, le conjoint survivant va posséder la maison à 100% et ne va avoir aucun droit de succession à régler.
- un testament a été prévu et vous êtes pacsés, dans ce cas là vous rentrez dans le même cadre qu’un couple marié.
- un testament a été prévu mais vous n’êtes ni pacsé, ni marié. Dans ce cas le conjoint survivant va hériter de 50% des parts du conjoint décédé. Cependant, il va devoir régler des droits de succession à hauteur de 60% soit (50%*200 000) * 60% = 60 000 €.
Il existe un autre moyen de résoudre à cette problématique efficacement. Il s’agit du démembrement croisé de propriété.
Démembrement croisé de propriété : concubinage
Grâce au démembrement croisé de propriété il est désormais possible de protéger les personnes qui achètent un bien en commun sans être marié ni pacsé.
Principe du démembrement croisé de propriété
Le principe est le suivant une SCI (société civile immobilière) acquiert le bien immobilier dans laquelle les deux concubins possède les parts de cette manière :
| Parts sociales | Concubin 1 | Concubin 2 |
|---|---|---|
| Parts du concubin 1 | Détient la nue propriété de ses parts | Usufruit de son concubin |
| Parts du concubin 2 | Détient l’usufruit des parts de son concubin | Nue propriété de ses parts |
Ici il y a bien un démembrement croisé de propriété. Le concubin 1 détient ses parts uniquement en nue propriété et possède l’usufruit des parts de son conjoint.
Avantages du démembrement croisé de propriété
Ce démembrement croisé va permettre en cas de décès de l’un d’eux de :
- conserver la jouissance du bien
En effet, en cas de décès comme nous l’avons expliqué en début d’article le nu propriétaire récupère le droit d’usufruit associé à ses parts. Et d’un autre côté il possède toujours l’usufruit des parts de son conjoint. Les héritiers du conjoint décédé vont récupérer uniquement son droit de nu propriété. Ce qui ne va pas leur permettre d’utiliser le bien ou d’en percevoir les fruits.
- pas de droit de succession
En plus de ça aucun droit de succession ne va être à régler. Comme nous l’avons vu l’usufruit revient au nu propriétaire sans aucun droit de succession.
