La location meublée non professionnelle (LMNP) est le régime qui s’applique lorsque l’on loue un ou des biens immobiliers meublés. Pour bénéficier de ce régime en plus de louer un bien meublé, le revenu total de ces locations doit être inférieur à 23 000 € ou inférieur aux revenus de votre foyer fiscal dans la catégorie des traitements et salaires. En LMNP, deux modes d’imposition des locations est possible : le micro BIC ou le régime réel ? Mais est-il possible de combiner ces deux régimes, soit louer un bien en micro BIC et un second bien au réel ?

Le micro BIC : qu’est ce que c’est ?

L’activité de loueur meublé est considéré comme une activité commerciales. Ces revenus dépendent donc des bénéfices industriels et commerciaux. Le micro-bic est un régime d’imposition très simpliste. En effet, les revenus soumis à imposition se calculent simplement par un abattement de 50% de vos revenus issus de locations.

C’est à dire que l’on considère que vos charges liés à votre activité sont de 50% de vos revenus. Cette méthode est donc avantageuse si on ne veut pas se prendre la tête avec l’administratif. Cependant, vos charges peuvent être biens supérieures à 50% de vos recettes de locations. Surtout qu’au régime réel il est possible d’amortir votre bien (en excluant la valeur du terrain), de déduire les frais de notaire, d’agence etc…

Le régime réel d’imposition

Contrairement au micro-bic, les revenus soumis à imposition sont calculés réellement c’est à dire en réalisant une véritable comptabilité.

Un régime souvent plus avantageux

La tenue d’une comptabilité implique d’avoir de véritables connaissances dans le domaine ou de recourir à un expert comptable.

Mais dans biens des cas le fait de pouvoir déduire les frais de notaire, d’agence et d’amortir le bien engendre un bénéfice supérieur aux frais de comptabilité. Surtout que ces frais de comptabilité peuvent à certaines conditions offrir une réduction d’impôt de 2/3.

Repasser au micro-BIC : est ce possible ?

Sachez que l’option pour le régime réel est valable pour 2 ans. De plus, cette option est reconductible tacitement.

Il est donc possible de repasser au micro-BIC après deux années. Cela peut permettre dans un premier temps de déduire les frais de notaire et d’agence qui sont souvent conséquents. Et de bénéficiez par la suite d’un abattement de 50% quand vos charges sont plus minimes.

Pour repasser au micro-BIC, il faudra toutefois dénoncer votre option auprès de votre service des impôts dans les délais exigés.

Nous avons réalisé un comparatif détaillé entre les différents régimes d’imposition au sein de cet article qui aborde la fiscalité de la location meublée.

Combiner micro-BIC et régime réel d’imposition ?

L’activité de loueur en meublé est une activité à part entière. De ce fait, il n’est pas possible de soumettre votre activité à deux régimes d’imposition différents. Vous ne pouvez donc pas louer un appartement meublé au micro-BIC et un autre sous le régime réel d’imposition.

Catégories : Immobilier

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