La location meublée non professionnelle (LMNP) est le régime qui s’applique lorsque l’on loue un ou des biens immobiliers meublés. Pour bénéficier de ce régime en plus de louer un bien meublé, le revenu total de ces locations doit être inférieur à 23 000 € ou inférieur aux revenus de votre foyer fiscal dans la catégorie des traitements et salaires. En LMNP, deux modes d’imposition des locations est possible : le micro BIC ou le régime réel ? Mais est-il possible de combiner ces deux régimes, soit louer un bien en micro BIC et un second bien au réel ?
Faire des économies sur ses impôts en optant pour le bon régime
Il est possible en France d’opter pour des régimes d’impositions très intéressants sur ses impôts. Il est connu qu’acheter puis louer un logement meublé est très intéressant d’un point de vue fiscal. Avec le LMNP régime réel, vous pouvez économiser une grosse part d’impôts sur vos loyers. Si vous entrez dans les deux critères du LMNP (recettes annuelles supérieures à 23 000 euros, ces recettes doivent être supérieures aux revenus du foyer fiscal), vous avez le choix entre deux régimes afin de déclarer vos loyers qui sont considérés désormais comme des bénéfices industriels et commerciaux (BIC) : le micro bic lmnp (déclaration d’un forfaits de charges qui correspondent à 50% du loyer encaissé) ou le régime réel (déclaration des charges locatives réelles, avec des amortissements).
Cela peut donner d’autant plus envie à de nombreuses personnes d’investir. Les français souhaitent généralement préparer au mieux leur avenir, et la période actuelle que nous traversons les encourage d’autant plus à réfléchir d’autant plus à comment placer judicieusement son argent. Pour espérer avoir des versements réguliers et profiter au mieux de sa retraite, ils sont beaucoup à investir dans la pierre, dans l’immobilier. Ces investissements sont rassurants, eux qui semblent assurer une belle rentabilité sur le long terme. En sachant qu’il existe en outre des régimes permettant de faire des économies d’impôts, ils apparaissent d’autant plus intéressants et devraient faire à l’avenir bien des heureux. C’est pourquoi il est important de se renseigner sur ces régimes, et de voir si on répond ou non aux critères de sélection.
Le micro BIC : qu’est ce que c’est ?
L’activité de loueur meublé est considéré comme une activité commerciales. Ces revenus dépendent donc des bénéfices industriels et commerciaux. Le micro-bic est un régime d’imposition très simpliste. En effet, les revenus soumis à imposition se calculent simplement par un abattement de 50% de vos revenus issus de locations.
C’est à dire que l’on considère que vos charges liés à votre activité sont de 50% de vos revenus. Cette méthode est donc avantageuse si on ne veut pas se prendre la tête avec l’administratif. Cependant, vos charges peuvent être biens supérieures à 50% de vos recettes de locations. Surtout qu’au régime réel il est possible d’amortir votre bien (en excluant la valeur du terrain), de déduire les frais de notaire, d’agence etc…
Le régime réel d’imposition
Contrairement au micro-bic, les revenus soumis à imposition sont calculés réellement c’est à dire en réalisant une véritable comptabilité.
Un régime souvent plus avantageux
La tenue d’une comptabilité implique d’avoir de véritables connaissances dans le domaine ou de recourir à un expert comptable.
Mais dans biens des cas le fait de pouvoir déduire les frais de notaire, d’agence et d’amortir le bien engendre un bénéfice supérieur aux frais de comptabilité. Surtout que ces frais de comptabilité peuvent à certaines conditions offrir une réduction d’impôt de 2/3.
Repasser au micro-BIC : est ce possible ?
Sachez que l’option pour le régime réel est valable pour 2 ans. De plus, cette option est reconductible tacitement.
Il est donc possible de repasser au micro-BIC après deux années. Cela peut permettre dans un premier temps de déduire les frais de notaire et d’agence qui sont souvent conséquents. Et de bénéficiez par la suite d’un abattement de 50% quand vos charges sont plus minimes.
Pour repasser au micro-BIC, il faudra toutefois dénoncer votre option auprès de votre service des impôts dans les délais exigés.
Nous avons réalisé un comparatif détaillé entre les différents régimes d’imposition au sein de cet article qui aborde la fiscalité de la location meublée.
Combiner micro-BIC et régime réel d’imposition ?
L’activité de loueur en meublé est une activité à part entière. De ce fait, il n’est pas possible de soumettre votre activité à deux régimes d’imposition différents. Vous ne pouvez donc pas louer un appartement meublé au micro-BIC et un autre sous le régime réel d’imposition.
