Loi Pinel et ancien Denormandie

La loi Pinel et Denormandie aussi appelé « ancien denormandie » du fait qu’elle est alloué à des investissements dans l’ancien. Ce sont deux dispositions qui permettent aux contribuables de se voir accorder une réduction d’impôt en cas d’investissements immobiliers locatifs.

Ces deux lois ont pour but d’améliorer la qualité du parc immobilier ainsi que de favoriser l’accessibilité à un logement. La loi Pinel concerne généralement l’investissement dans un logement neuf tandis que la loi Denormandie concerne l’investissement dans un logement à rénover/ à transformer en habitation (ancien local commercial).

Toutefois des conditions sont nécessaires. Ces conditions sont d’ailleurs assez contraignantes ce qui nous amènent à nous poser la question est ce que la loi Pinel et Denormandie sont vraiment intéressantes ?

Conditions commune : loi Pinel et ancien Denormandie

• L’investisseur s’engage à louer le bien sur une période minimum de 6,9 ou 12 ans.
• Le bien doit être loué nu par un contribuable imposé à l’IR (Ce n’est pas possible avec une SCI à l’IS). Cette disposition s’explique notamment par les avantages fiscaux qu’auraient pu procurer le choix d’un autre régime.
• Le montant du loyer est plafonné en fonction de la zone où est situé le bien.
• Le locataire ne doit pas dépasser un certain seuil de ressources.
• Le bien doit être loué à titre de résidence principale dans les 1 an suivants la rénovation ou l’achat.
• Cette disposition ouvrant droit à une réduction d’impôt s’applique dans la limite de 2 logements par an et d’un plafond de 300 000 €.
• Le logement rénové ou acquis doit respecter des normes énergétiques.

Conditions exclusives : loi Pinel

• La disposition est applicable jusqu’au 31 décembre 2021.
• Le bien acheté doit être situé en zone A, A BIS ou B1.

Conditions exclusives : loi Denormandie

• le bien acheté doit être situé dans une zone définit par l’article IV novovicies du CGI où le besoin de réhabilitation du centre ville est particulièrement marqué. Vous pouvez retrouver la liste des villes éligibles ici.
• Les travaux de rénovation doivent être terminés au plus tard le 31 décembre de la deuxième année suivant l’acquisition.
• Les travaux de rénovation engagés doivent représenter au moins 25% du prix de l’achat du bien additionnés des travaux.
• Améliorer la performance énergétique du logement d’au moins 30% ou réaliser deux travaux dans cette liste « changement de chaudière, l’isolation des combles, l’isolation des murs, le changement de production d’eau chaude, l’isolation des fenêtres. ».

Loi Pinel, ancien Denormandie : un même avantage

L’avantage principal de la loi Pinel et Denormandie provient de la réduction d’impôt accordé en contrepartie de l’investissement locatif. Cette réduction d’impôt dépend du nombre d’années auxquels vous vous engagez à louer le bien 6,9 ou 12 ans (vous pouvez vous engager 6 ans puis renouveler par la suite cet engagement).

Années de location	Réduction d’impôt annuelle*	Réduction totale
6	2%	12%
9	2%	18
12	2%/ an puis 1% les 3 dernières années	21%

*En pourcentage de la valeur du bien + travaux + frais d’agence + frais de notaire.

Loi Pinel, ancien Denormandie : des inconvénients similaires

• Un régime fiscal peu avantageux. La location du bien doit être nu et il n’est pas possible de louer le bien via une SCI à l’IS. Ce qui veut dire que les frais de notaire, d’agence ne sont pas déductibles et que le bien ne pourra pas faire l’objet d’amortissements.
• Le prix du loyer est limité par un plafond. Ce plafond est calculé par un tarif au mètre carré en fonction de la zone géographique.
• Le locataire choisit par l’investisseur ne doit pas dépasser un certain seuil de ressource. Ce seuil est calculé en fonction de la zone géographique et de la situation familiale du locataire.

Loi Pinel : avantages et inconvénients

Avantages de la loi Pinel :

• Réduction d’impôt vu ci-dessus.
• Logement neuf = pas de travaux à prévoir les premières années.

Inconvénients de la loi Pinel :

• Le régime fiscal vu ci dessus.
• Les logements neufs sont en général situé en périphérie des centres villes. Il peut donc être plus difficile de trouver un locataire.
• Certains promoteurs profitent de cette loi Pinel pour tirer les prix vers le haut.
• Temps de construction du bien

Selon une étude l’intérêt dégagé par cet investissement tourne autour des 3.5%. Ce taux assez faible, s’explique par des prix élevés du neuf et par des logement en général mal situé.

La loi Denormandie n’a pas se souci de localisation des biens. En effet, les biens à rénover sont plus nombreux dans les centres villes.

Loi Denormandie : avantages et inconvénients

Avantages de la loi Denormandie :

• Réduction d’impôt vu précédemment.
• Facilité de trouver des biens en centre ville à rénover = loyer plus élevé + facilité à trouver un locataire.

Inconvénients de la loi Denormandie :

• Régime fiscal vu précédemment

La loi Denormandie semble plus intéressante que Pinel. Toutefois la loi Denormandie va nécessiter plus de temps pour l’investisseur (analyser les travaux à prévoir, choisir les artisants…). D’autre part il faudra veiller au mauvaise surprise et bien étudier le bien à rénover.

Afin de voir si ces lois sont vraiment intéressantes nous allons comparer la rentabilité avec celle de la location meublée, un des régimes les plus intéressants (en fonction de la situation du contribuable).

Loi Pinel, ancien Denormandie : intéressant ?

A) Illustration par un exemple

	LMNP
	N	N+1	N+2
Prix achat + frais	55 000	55 000	55 000
Prix achat bien	50 000	50 000	50 000
Loyer annuel	7 200	7 200	7 200
Travaux	15 000
Amort**	2600	2600	2600
Frais entretien	700	700	700
Taxe fonciere	600	600	600
Frais agence	5000
Frais notaire	5400
Charges deductibles	14300	3900	3900
Résultat	-7 100	3 300	3 300
Déficit reportable	7 100	3 800	500
Résultat-deficit rep n-1	0	0	0
Prelev sociaux 17,2%	0	0	0
Impot 14%	0	0	0
reduc impot
Profit réel	5 900	5 900	5 900
Taux interet net	0,078249337	0,078249337	0,07824934

		Foncier NORMANDIE/ PINEL
N+3	N+4	N
55 000	55 000	55 000
50 000	50 000	50 000
7 200	7 200	7 200
		15 000
2600	2600	2600
700	700	700
600	600	600
		5000
		5400
3900	3900	1300
3 300	3 300	5 900
0	0
2 800	3 300
481,6	567,6	1014,8
392	462	826
		1508*
5 026	4 870	5 567
0,06666313	0,06459416	0,073835544

*En supposant que la reduction vous servira (pas reportable).

**Simulation grossière des amortissements (pas de décomposition).

B) Conclusion : un dispositif bel et bien avantageux

Comme nous l’avons vu l’un des inconvénients principal en cas d’investissement Pinel ou Denormandie est le fait que l’investisseur doit louer son bien nu et à l’impôt sur le revenu (pas de SCI à l’IS). Avec ce régime différentes charges ne sont pas déductibles (frais d’agence, notaire, amortissements).

La résultat est donc supérieur à d’autres régimes auxquelles ont aurait pu opter. L’impôt et les prélèvements sociaux découlant de la location sont plus important.

Néanmoins la réduction d’impôt appliqué comme nous pouvons le voir semble intéressante. En effet, le régime de défiscalisation est plus rentable passé 3 années en LMNP.

De plus, en location nu le turnover des locataires est beaucoup plus faible qu’en location meublée.

J’ai pris un taux imposition de 14% lors de l’exemple. Vous vous demandez peut être si le dispositif reste intéressant avec un taux imposition supérieur ? Et bien oui !

	LMNP					Foncier NORMANDIE/PINEL
	N	N+1	N+2	N+3	N+4	N
Résultat	-7 100	3 300	3 300	3 300	3 300	5 900
Déficit reportable	7 100	3 800	500	0	0
Résultat-deficit rep n-1	0	0	0	2 800	3 300
Prelev sociaux 17,2%	0	0	0	481,6	567,6	1014,8
Impot 30%	0	0	0	840	990	1770
reduc impot						1508
Profit réel	5 900	5 900	5 900	4 578	4 342	4 623
Taux interet net	0,078249337	0,078249337	0,07824934	0,06072149	0,05759151	0,06131565

C) Conseil

L’idéal est de coupler le dispositif Pinel ou Denormandie avec de la location meublée non professionnelle (LMNP) ou une SCI à l’IS si vous ne souhaitez pas vous lancer dans de location meublée.

Réaliser de LMNP ou louer en SCI à l’IS à l’issue des 6,9 ou 12 années de location en Pinel vous permettra à la suite de ce dispositif de réduire votre base imposable. Si vous voulez en savoir plus sur les différents régimes possibles en location immobilière, je vous laisse vous rendre sur notre dernière article.