L’immobilier d’entreprise attire de plus en plus. En plus d’engendrer des rendements plus élevés, les restrictions se multiplient sur la mise en location de logements. Vous vous interrogez sur la location de bureau, de salle de réunion ? Nous vous présentons ici la fiscalité liée à ce type d’activité.
Location de bureau équipée ou non équipée ?
Le régime fiscal va notamment varier en fonction de si la location du local est équipée (tout l’équipement nécessaire au professionnel locataire est fourni) ou non. Dans le cas ou le local est loué vide, le bénéfice éventuellement dégagé sera imposé dans la catégorie des revenus fonciers. Tandis que si la location est équipée, l’activité est considérée comme commerciale. L’imposition se fait dans ce cas dans la catégorie des bénéfices industriels et commerciaux (BIC).
La fiscalité applicable à la location de bureau nue
Si vous optez pour la location de bureau nue il est possible de loué le local en tant que particulier ou alors via une société civile immobilière (SCI).
La location de bureau nue pour un particulier
Il s’agit de la location d’un bien immobilier classique, en tant que particulier vous pouvez opter une imposition selon le régime micro foncier ou bien le régime réel /
- en micro foncier le bénéfice est calculée de manière simplifiée. Nous appliquons simplement un abattement de 30% aux recettes encaissées soit recettes encaissées * 70%. Le montant calculé est ensuite soumis au barème progressif de l’impôt sur le revenu et aux prélèvements sociaux de 17.2%
- réel : le bénéfice se calcul par différence entre les recettes encaissées et les charges payées. Attention toutefois toutes les charges ne sont pas déductibles notamment les frais de notaire, d’agence, certains travaux notamment ceux qui vont modifier la structure du bien et il n’est pas possible de constater d’amortissements. Le bénéfice calculé est là encore soumis à l’impôt sur le revenu (IR) et aux prélèvements sociaux.
La location de bureau nue via une SCI
Il est possible d’opter pour la SCI notamment pour préparer sa transmission, investir à plusieurs ou encore profiter du mécanisme de l’impôt sur les sociétés (pour les SCI à l’IS).
La fiscalité diffère si la SCI est soumise à l’impôt sur le revenu ou à l’impôt sur les sociétés :
- SCI à l’IR : dans ce cas les calculs et l’imposition est identique à la fiscalité d’un particulier. Il y aura toutefois des frais de création de société et un registre d’assemblée générale doit être tenu.
- SCI à l’IS : il y a là aussi des obligations propres à la gestion d’une entreprise. Cependant, la fiscalité de la SCI à l’IS est bien différente, le résultat imposable se calcul par différences entre les loyers de l’année et les charges. A noter qu’en SCI à l’IS plus de charges sont admis en déduction notamment les frais d’acquisition et il est possible de constater des amortissements. Le bénéfice imposable est bien souvent plus faible qu’en SCI à l’IR. Cependant, le résultat de la SCI doit être soumis à l’impôt sur les sociétés qui est de 15% dans la limite de 38 120 € de bénéfices, le surplus est soumis à un taux de 25%. Il y a tout de même des inconvénients en effet si les associés veulent profiter du bénéfice, il doit en principe se voir attribuer des dividendes. Ces dividendes sont alors soumis à l’impôt sur le revenu + prélèvements sociaux. Le résultat distribué est alors doublement imposé. Second inconvénient, en cas de vente, les amortissements calculés par le passé vont venir augmenter le montant de la plus value. Cette plus value sera soumis à l’impôt sur les sociétés + impôt sur le revenu et prélèvements sociaux pour le montant de la plus value distribué aux associés.
Location équipée, la fiscalité applicable
La location de bureau équipée peut être bien plus lucrative notamment avec l’essor de nouvelles plateformes comme Officeriders. Etant donné que ces bénéfices sont imposés selon les bénéfices industriels et commerciaux, la fiscalité diverge de la location nue. De plus, les locaux équipés à usage professionnel sont soumis aux cotisations sociales et à la TVA. Ce qui peut être avantageux si votre locataire est un professionnel assujetti à la TVA. Dans ce cas votre locataire peut déduire la TVA sur votre loyer et vous de votre côté vous pouvez déduire la TVA sur les charges afférentes aux locaux.
Location équipée : micro bic
Dans le cas où les recettes sont inférieurs à 72 600 €, il est possible d’opter pour le régime micro-bic. Il s’agit d’un régime simplifié qui permet de calculer le résultat de la manière suivante : recettes encaissées * 50%
Location équipée : régime réel
Dans ce cas la location équipée peut se faire via une structure transparente fiscalement c’est à dire directement soumise à l’impôt sur le revenu (entreprise individuelle, SNC, SARL de famille) ou via une société soumise à l’impôt sur les sociétés (SARL, SAS…)
L’avantage de location équipée est que l’imposition dans les BIC permet de déduire les frais d’acquisition et de calculer des amortissements. En cas de de revente les amortissements vont donc venir majoré le montant de la plus value.
Toutefois, s’agissant d’une activité commerciale il peut être possible de bénéficier de l’exonération de la plus value selon l’article 151 septies du CGI. Pour en bénéficier 3 conditions cumulatives doivent être remplies :
- être imposé à l’impôt sur le revenu
- la durée de l’activité doit être au moins de 5 ans et ceux à titre profesionnel
- le CA doit être inférieur à 90 000 €
Bien souvent la condition d’exercer l’activité à titre professionnel bloque. En effet, pour être considéré comme professionnelle l’activité doit nécessiter la participation directe et continue de l’exploitant. En location équipée l’exploitant participe rarement de manière directe et continue à l’activité.
